Durante a pandemia, um dos setores do mercado que mais cresceu foi o dos galpões logísticos, desbancando shoppings e lajes corporativas, que foram muito afetadas por conta da crise gerada pelo início da quarentena.
Para muitos especialistas, esse crescimento exponencial se deve ao boom do e-commerce no mesmo período,
Isto é porque, de forma geral, essa indústria depende dos galpões para muitas das suas operações relacionadas às mercadorias, incluindo demandas de recebimento, separação, armazenagem ou ainda distribuição dos produtos.
Nesse contexto, diversos fundos atrelados a esta indústria no Brasil têm encontrado grandes oportunidades de lucro.
E um dos fundos que mais tem chamado a atenção de investidores no setor é o BTLG11.
Mas, você deve estar se perguntando: Quais são as características deste fundo? Vale a pena investir nesse FII? Neste artigo, nós vamos responder esses questionamentos. Então leia até o final e saiba mais!
Características do fundo
Administrado pelo BTG Pactual desde 2019, o BTLG11 é considerado um fundo imobiliário de tipo tijolo.
De forma geral, ele tem como objetivo a aquisição de direitos de imóveis comerciais construídos e destinados à operação de armazéns logísticos, varejo e plantas industriais.
O BTG Pactual Logística FII possui mais de 10 anos de existência no mercado, e o seu valor encontra-se atualmente ao redor dos R$ 1,5 bilhão.
Também, ele é constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado.
O seu portfólio está composto por 15 ativos, e hoje o fundo conta com mais de 100 mil cotistas, grande parte dos quais foram atraídos nos últimos dois anos a partir da gestão do BTG Pactual.
Nesse período, o FII teve um crescimento bastante relevante, multiplicando em aproximadamente 6,6 vezes seu número de cotistas, adquirindo uma valorização da cota em quase 14%, e uma melhora na sua liquidez.
O fundo é dono de diversos galpões logísticos, fundamentalmente em São Paulo, e tem, entre seus locatários, empresas como Itambé, Femsa (fabricante da Coca Cola) e BRF.
Receita
A receita do BTLG11 provém, quase totalmente, de contratos de locação de longo prazo (10 anos ou mais) Mais de 90% da sua receita advém de contratos atípicos de locação, ou seja, contratos de longo prazo (10 anos ou mais), cujos contratos não contam com revisional de aluguel no meio do período.
Os seus imóveis, além disso, são sempre locados para inquilinos aprovados após avaliação de risco de crédito.
Fundos de tijolo, como o BTLG11, agem geralmente mediante o fim de comprar ou construir imóveis para alugar e gerar uma renda mensal.
Por isso, uma renda constante com potencial de valorização é essencial para fundos deste tipo.
Rendimentos e dividendos
O fundo possui uma taxa de administração de 0,9% ao ano sobre o valor de mercado.
Os dividendos do BTLG11 são pagos mensalmente e o pagamento é efetuado, geralmente, uma semana após a publicação dos valores..
Em total, o fundo distribui aos seus cotistas 95% dos resultados atingidos.
De acordo com dados recentes do mercado, o BTLG11 é considerado de forma geral um bom pagador de dividendos. Por exemplo, no mês de junho deste ano, o fundo entregou um retorno em dividendos de 0,63%, equivalente a 7,83% de dividend yield ao ano.
Rendimentos e dividendos
O fundo tem, por outro lado, altos níveis de alavancagem, o qual deve ser levado em conta pelos investidores na hora de decidir alocar seus recursos, já que, dependendo da sua estratégia de investimentos, a alavancagem financeira pode representar um ônus ou um bônus.
Para você entender melhor, a alavancagem financeira ocorre, neste caso, quando o FII aumenta o seu patrimônio por meio de diversas dívidas, com o fim de incrementar seus ganhos ao médio e longo prazo.
Você pode calcular esse indicador de forma relativamente fácil, apenas dividindo a dívida líquida do fundo pelo seu patrimônio líquido.
Esse percentual de alavancagem resultante pode impactar de forma direta então tanto no risco no seu investimento quanto no futuro potencial de rentabilidade do FII.
Nos últimos doze meses, o fundo teve uma rentabilidade de, em média, 6,35%.
Então, vale a pena investir no BTLG11?
Levando em consideração tudo que você leu até aqui, é possível entender melhor quais são as características do BTG Pactual Logística FII, quais são os seus riscos e também seus potenciais.
Apesar de considerarmos a cotação do BTLG11 relativamente cara, o investimento nele pode fazer sentido sempre que estiver alinhado com a sua estratégia de investimento.
Contudo, aqui, no Clube do Valor, não investimos no BTLG11, justamente pelo fato de possuir um valor alto demais para a nossa estratégia.
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