Você certamente já ouviu falar em Fundos de Investimento Imobiliário, os famosos FIIs, não é?

E não é à toa.

Junto com as ações, os FIIs são o melhor investimento que pode ser feito para o longo prazo. Falo isso sem medo.

O problema é que não existem muitas estratégias claras disponíveis no Brasil para fazer a seleção dos melhores FIIs para investir.

A maioria das análises para esse tipo de investimento se baseia em métodos totalmente qualitativos e muito subjetivos.

Isso deixa o investidor sem clareza de como seguir sua estratégia, e impede que ele aproveite os resultados incríveis que essa classe de ativos de renda variável vem tendo ao longo dos anos.

É para remediar isso que eu criei, junto com meu time, a Estratégia S-Rank.

Essa é uma estratégia inspirada no Value Investing e totalmente baseada em dados quantitativos, desenhada para dar clareza e alta rentabilidade ao investidor individual.

É ela que eu uso na seleção dos FIIs para a minha carteira, e para as carteiras dos meus clientes de Gestão de Investimentos.

E, nesse artigo, vou te ensinar tudo sobre ela – até como aplicá-la.

Então continua lendo para ver como eu seleciono os melhores Fundos Imobiliários para investir.

POR QUE INVESTIR EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS?

Imóvel ou Fundos Imobiliários

Primeiramente, é importante explicar mais a fundo o porquê de os Fundos de Investimento Imobiliário serem uma boa forma de investir para o longo prazo.

Todo mundo sabe como os imóveis são uma forma tradicional de investimento no Brasil.

Quando alguém ganha ou acumula um bom dinheiro e quer obter renda, é bem comum a pessoa adquirir um imóvel e alugá-lo.

Mas e se tivesse uma forma mais rentável de investir no mercado imobiliário – e que pudesse ser aplicada com poucas centenas de reais?

E é isso que são os Fundos Imobiliários, negociados na Bolsa de Valores.

Tratam-se de Fundos que administram um ou mais imóveis – no caso dos Fundos de Tijolo – ou que investem em investimentos de renda fixa atrelados ao mercado imobiliário – no caso dos Fundos de Papel.

Os FIIs também podem ser uma mistura dessas duas modalidades – os híbridos – ou investir em cotas de outros FIIs – os Fundos de Fundos.

E o melhor de tudo: os cotistas têm direito a 95% dos lucros semestrais dos Fundos Imobiliários – embora a maior parte deles faça esse pagamento mensalmente.

Ou seja, você pode ganhar não apenas com a valorização de suas cotas no longo prazo, mas com dividendos relativamente previsíveis.

E ganhar bem.

Mais especificamente, os FIIs rendem até 73,3% mais do que os aluguéis tradicionais, sem dor de cabeça, sem procurar alguém para alugar seu imóvel, sem ter que desembolsar algumas centenas de milhares de reais para começar a investir.

É por isso que eu digo que os Fundos Imobiliários são – ao lado das ações brasileiras e ações americanas – um investimento muito importante na carteira de longo prazo de qualquer um!

Agora você pode estar pensando: “Ok, Ramiro. Você me convenceu, FIIs são um bom investimento. Mas existem centenas de Fundos Imobilários. Como eu escolho um bom?”

É aí que entra a minha Estratégia S-Rank.

Continue lendo para entender ela melhor!

COMO OS OUTROS SELECIONAM OS SEUS FUNDOS IMOBILIÁRIOS (FIIs)?

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Apesar de serem um dos investimentos que mais cresce no Brasil, não é muito fácil encontrar estratégias realmente quantitativas de seleção de Fundos Imobiliários.

Normalmente, poucos educadores financeiros e especialistas mostram dados reais de como suas “estratégias” de FIIs performaram no passado, e como foram seus indicadores.

A maioria dos métodos de seleção de Fundos Imobiliários se baseia em análise de fatores completamente qualitativos e subjetivos, como:

  • Olhe para a qualidade do imóvel
  • Visite o imóvel
  • Veja como está a vacância
  • Observe as perspectivas de crescimento do bairro, cidade e estado do imóvel
  • Procure a opinião de corretores
  • Verifique o perfil de risco do inquilino
  • Não compre FIIs monoativo ou com apenas um inquilino…

Todos esses conselhos são muito vazios, às vezes impossíveis de aplicar corretamente e não dão nenhuma clareza para o investidor que deseja investir em Fundos Imobiliários.

Ver o investimento em imóveis dessa forma mais parece “molhar o dedo para ver de onde o vento vem”. Não há estratégia, nem método.

É por isso que criei, junto de meu time, a S-Rank, uma estratégia clara e quantitativa de investimento em FIIs.

NOSSA ESTRATÉGIA S-RANK – VALUE INVESTING PARA FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Value Investing Clube do Valor

Quem me acompanha há mais tempo, sabe como eu sou fervorosamente adepto à filosofia de Deep Value Investing, ou Investimento em Valor.

Basicamente, essa estratégia, usada por alguns dos maiores investidores da história, como Warren Buffett, Joel Greenblatt e Benjamin Graham, busca ações que estejam – por um motivo ou outro – descontadas no mercado.

Ou seja, empresas que estejam sendo negociadas por um valor menor do que o valor intrínseco delas. Basicamente, moedas de R$ 1,00 sendo vendidas por 40 centavos.

Muita gente confunde isso com comprar empresas ruins. Mas não há nada disso.

Empresas que estão dando prejuízo, por exemplo, nem entram nessa estratégia.

Porém, olhando os dados, é possível ver que o mercado subprecifica ativos, deixando-os mais baratos do que merecem estar.

Não por serem empresas ruins. Mas por haver algum tipo de desconfiança em relação ao seu futuro, ou ao futuro do seu setor.

É aí que os adeptos do Value Investing entram, comprando essas ações e ganhando com sua valorização no longo prazo.

E, investindo dessa forma, é possível vencer com folga o Ibovespa, como mostra o gráfico abaixo, que compara a Bolsa brasileira à minha estratégia de Deep Value Investing, a DOBRAR:

E foi por essa lógica e por esses resultados que eu pensei “Será que é possível aplicar o Deep Value Investing aos Fundos Imobiliários?”

E, junto com meu time, percebi que sim, é. E foi assim que surgiu a S-Rank, uma estratégia:

  • Sem achismos
  • Sem vieses comportamentais
  • Sem “chutes”
  • Sem projeções
  • Sem “coelhos tirados da cartola”

E, além disso, com ganhos acima da média do mercado de FIIs, indo contra a “Hipótese da Eficiência do Mercado”.

Essa é a crença de que o mercado é eficiente e é impossível superá-lo no longo prazo, pois todas as informações disponíveis já estariam contidas no preço dos ativos.

Acho completamente errada essa crença, e, como vou mostrar mais para a frente no artigo, a S-Rank superou – e muito – o índice de FIIs no longo prazo nos últimos anos.

Mas antes, veja como a S-Rank é aplicada:

COMO APLICAR A ESTRATÉGIA S-RANK?

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Como dito anteriormente, o objetivo da Estratégia S-Rank é justamente identificar os melhores Fundos de Investimentos Imobiliários com base em métricas de valor.

Ela é é uma metodologia 100% quantitativa, baseada em múltiplos (indicadores) de investimento.

Os FIIs primeiramente passam por 4 “filtros” e, posteriormente, são ranqueados do melhor ao pior com base em 2 fatores:

Filtro de Liquidez: Como nossa estratégia prevê algum (embora não muito frequente) giro de carteira, liquidez tem alguma importância para a S-Rank.

Por isso, primeiramente, eliminamos todos os Fundos Imobiliários com menos de R$ 200.000 de liquidez diária nos últimos 12 meses.

Filtro de Tipo: Depois, eliminamos os FIIs de incorporação e desenvolvimento, pois esses possuem riscos que o cotista não precisa correr.

Além disso, pode haver políticas como RMG (Renda Mínima Garantida, período em que os cotistas recebem proventos altos todo mês antes do FII passar a pagar os proventos reais), algo que pode distorcer os resultados.

Filtro de Estabilidade: Posteriormente, eliminamos FIIs com médias e medianas de Dividend Yield muito distantes, pois isso pode afetar os resultados e levar a FIIs não condizentes com a estratégia.

Filtro de Idade: Finalmente, entre os FIIs restantes, eliminamos aqueles com menos de 1 ano de idade.

Depois de todos esses filtros, ficamos com uma lista de FIIs disponíveis para investimento.

Porém, queremos os melhores de um ponto de vista de Valor. Mais especificamente, os 15 melhores.

Então, ranqueamos os Fundos restantes em 2 métricas: P/VPA (Preço/Valor Patrimonial) e Mediana de Dividend Yield.

Assim, cada FII recebe um número (1, 2, 3..) com base em o quão baixo é seu P/VPA em relação aos outros, e outro (1, 2, 3…) com base em o quão alto é seu Dividend Yield.

Isso porque, com base no Value Investing, buscamos os FIIs com menor Preço por Valor Patrimonial (ou seja, os mais baratos) e com maior Dividend Yield pago (ou seja, com mais valor intrínseco).

Depois desses dois ranqueamentos, as posições dos FIIs são somadas e um novo ranking é feito a partir da soma delas.

Nós compramos os 15 melhores FIIs desse ranking.

Pode parecer uma estratégia complexa, mas eu garanto: ela é MUITO mais simples do que a salada de frutas qualitativa que muitas pessoas ensinam para escolha de bons Fundos Imobiliários.

E você vai dormir muito mais tranquilo à noite sabendo que fez uma escolha de investimento com base em dados e não em opiniões.

Mas você pode estar pensando: “Ok Ramiro, muito legal sua estratégia, mas quais os resultados dela?”

Continue lendo para descobrir.

QUAIS OS RESULTADOS DA ESTRATÉGIA S-RANK?

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Quão bem a Estratégia S-Rank performa? Será que ela realmente vai melhor do que a média do mercado de FIIs, assim como a DOBRAR supera a média do mercado de ações?

A resposta é sim.

Devido principalmente ao nosso filtro de liquidez (de, no mínimo, R$ 200.000,00 negociados por dia, na média), nós conseguimos retroagir o desempenho da estratégia desde 2013, apenas dois anos após a criação do IFIX – que é basicamente o Ibovespa dos FIIs.

Nesses pouco mais de sete anos, já conseguimos observar uma tendência clara:

Um investimento de R$ 1.000 com reinvestimento de proventos na estratégia S-Rank entre 31/12/2012 e 31/12/2019 teria claramente superado o mesmo investimento, pelo mesmo período, no IFIX, o índice de rentabilidade de FIIs.

Mas o gráfico mostra ainda algo muito interessante: quanto mais tempo passa, mas o resultado da S-Rank se “descola” do resultado do IFIX.

Ou seja, não apenas a nossa estratégia supera o mercado, mas a cada ano que passa supera com ainda mais vantagem!

Mas, além do retorno absoluto, é interessante verificar mais algumas outras métricas:

Na medida de desvio padrão, que representa a volatilidade (ou, ainda, o risco de curto prazo), temos o IFIX com uma pequena vantagem. Em geral, essa medida nós conseguimos diminuir através da diversificação.

Isso quer dizer que a Estratégia S-Rank não é suficientemente diversificada?

Pelo contrário.

Nós conseguimos nos manter em linha com o risco do IFIX, e com um retorno bastante superior, mesmo com uma carteira substancialmente menor.

O IFIX é composto hoje por mais de 100 diferentes FIIs, enquanto a Estratégia S-Rank prevê o investimento em apenas 15 diferentes fundos imobiliários.

Já o Índice Sharpe é uma medida que compara o risco e o retorno de um ativo ou carteira com um investimento sem risco (no Brasil = CDI).

Em especial entre 2014 e 2017 a taxa básica de juros no Brasil estava especialmente alta.

Dito isso, um investimento 100% CDI teria performado melhor do que o IFIX no período (2013-2020).

Mesmo com o CDI alto, a Estratégia S-Rank performou melhor.

O Worst Drawdown é calculado como sendo a maior queda do ponto máximo até então. Aqui, vemos que, novamente, ambas as aplicações estão em linha, dado leve vantagem ao IFIX, que é bem mais pulverizado.

E métricas de pior queda em 12 meses, pior retorno mensal, e melhor retorno mensal, todas dão vantagem à Estratégia S-Rank, que também teve mais meses positivos.

Por fim, nós também gostamos o conceito de “Rolling n-Year Win”.

Para “Rolling 1-Year Win”, por exemplo, analisamos como foi a performance de cada carteira em períodos de 12 meses (jan/13-dez/13, fev/13-jan/14, mar/13-fev/14, …).

Para o IFIX, usamos como base o zero. Para a Estratégia S-Rank, usamos como base o IFIX.

Isso significa que, 74,03% do tempo, a Estratégia S-Rank performou acima da média do mercado, e que em qualquer período acima de 3 anos, ela sempre (100% do tempo) performou acima da média do mercado.

Em outras palavras, se você seguir a Estratégia S-Rank com disciplina, estatisticamente, você terá um resultado melhor do que a média do mercado.

São esses os fatores que me fazem acreditar que a S-Rank é a melhor estratégia quantitativa disponível hoje para seleção de FIIs.

E você pode aprendê-la comigo. Continue lendo para descobrir como.

COMO VENCER NO MERCADO IMOBILIÁRIO

o conceito de holding patrimonial

Depois desse mega artigo completo sobre a minha forma de investir em Fundos Imobiliários, gostaria de fazer um convite.

Gostaria de te chamar para o meu treinamento “Como Investir em Fundos Imobiliários”.

Todo conteúdo do curso é baseado na metodologia que o Clube do Valor utiliza para decidir quando comprar e quando vender um fundo imobiliário na gestão da carteira de seus clientes.

Ou seja, essa Estratégia S-Rank, em muito mais profundidade do que falei aqui hoje.

O que eu ensino, no curso, é exatamente aquilo que praticamos na gestão de mais de R$ 27 milhões de investimentos em fundos imobiliários.

Além disso, se matriculando você terá acesso ao nosso time de suporte, tendo suas dúvidas respondidas em até 1 dia útil.

Tenho certeza que esse treinamento, muito em conta porém muito completo, vai te ajudar a ter muito mais clareza, segurança e rentabilidade ao investir em FIIs por conta própria!

Você pode ler mais sobre ele aqui!

Você pode deixar qualquer dúvida sobre o curso ou a Estratégia S-Rank aqui nos comentários, ou enviá-la por e-mail para [email protected]!

Meu time vai adorar te ajudar!

E, com isso, me despeço por hoje!

Um forte abraço e bons investimentos!

Ramiro Gomes Ferreira