Comprar um imóvel ou investir em fundos imobiliários?
Na sua opinião, qual é a melhor alternativa?
Se você não sabe a resposta, não se desespere.
Afinal, estamos colocando lado a lado uma forma “tradicional” de investimentos com uma forma “nova”.
Por serem duas das principais formas de investir no mercado imobiliário, essa dúvida acaba sendo bastante relevante para muitos.
Ainda mais se considerarmos que “imóveis” é a classe de ativos mais querida dos brasileiros.
Pois bem: existem diferenças relevantes entre esses dois meios de investimentos.
E nesse artigo, eu vou trazer um comparativo completo entre essas duas formas de se investir.
Minha recomendação?
Que você continue a leitura para aprender definitivamente qual é a melhor alternativa para você entre essas duas opções.
Portanto, continue a leitura para dominar os seguintes pontos:

Agora, se você for uma pessoa mais visual, pode ser que o vídeo abaixo (que contém essencialmente o mesmo conteúdo) possa ser mais atrativo para você.

A RELAÇÃO DOS BRASILEIROS COM O MERCADO IMOBILIÁRIO

Muitos brasileiros têm o desejo ardente de investir em imóveis.
Afinal, estamos falando de uma modalidade de investimento com um bom histórico de rentabilidade.
Além disso, os imóveis se saíram muito bem frente ao caos econômico que vivenciamos na década de 80 e 90.
É por isso que encontramos muitas pessoas que dizem categoricamente que os imóveis representam o tipo de investimento mais seguro do Brasil.
Porém, é provável que a maioria das pessoas não tenha ideia de por onde começar para se investir neles.
Alguns devem pensar que é só juntar uma boa grana, comprar uma casa, um apartamento ou uma sala comercial e vender por um preço mais alto do que aquele que pagou.
Ou talvez acreditem que é só alugar o imóvel e viver a partir dessa renda.
Simples assim.
Essas pessoas talvez nem imaginem que é possível investir em imóveis através de outra forma.
E as que sabem talvez não conheçam todas as vantagens desse mercado de fundos imobiliários.

AFINAL, O QUE É UM FUNDO IMOBILIÁRIO?

Mas antes de avançarmos no assunto, quero dar algumas explicações breves aqui sobre o tema.
A primeira delas é:

“Afinal, o que é um fundo imobiliário?”

O fundo imobiliário, ou fundo de investimento imobiliário, também conhecido pela sigla FII, é um ativo de renda variável que representa a comunhão do recurso de vários investidores com o objetivo de se investir no mercado imobiliário.
Os fundos imobiliários são negociados na bolsa de valores, exatamente da mesma forma que as ações.
Portanto, o preço das suas cotas também varia diariamente, o que significa que você pode comprar um fundo imobiliário e ver ele perder valor no futuro.
Isso significa que esse deve ser um investimento tratado numa janela de LONGO PRAZO.
A dinâmica de funcionamento é basicamente a mesma que a de outros fundos.
Temos o papel da administradora que cuida da parte burocrática e jurídica.
A gestora que administra a carteira do fundo.
E os cotistas que são os investidores que aplicam dinheiro no fundo.
No caso dos FIIs, é bem comum que a gestora e a administradora sejam empresas do mesmo grupo.
Bom, agora que estamos todos na mesma página, vamos aos pontos que são importantes de se diferenciar entre investimento direto em imóveis e fundos imobiliários.

PONTO NÚMERO #1 – PREÇO

Quem deseja comprar um imóvel físico, geralmente tem duas alternativas: ou financiar ou comprar à vista.
Nessas duas situações, é preciso ter bastante dinheiro, seja para pagar inteiramente pelo bem, seja para dar um bom montante de entrada.
No caso dos fundos imobiliários, o esquema é totalmente diferente.
Como o investidor não está comprando o imóvel diretamente, mas sim uma cota de um fundo que possui um ou vários imóveis, o preço para se investir é bem mais baixo.
É possível investir em FIIs com valores que começam a partir de poucos reais, como R$ 100, R$ 50 e até R$ 20.
É claro que há fundos cuja a cota custa muito mais, mas é possível sim encontrar fundos bem baratinhos.
Em vez de desembolsar 200 mil para comprar diretamente um imóvel ou pagar 50 mil de entrada, dá para começar com muito pouco ao investir em FIIs.

PONTO NÚMERO #2 – CUSTO

Por mais que você ainda não tenha um imóvel para investimento, tenho certeza que você sabe que há custos para manter esse bem.
Se ele não estiver alugado ou ainda não tiver sido vendido, é preciso pagar a manutenção, IPTU, condomínio e talvez até algumas melhorias e reformas.
Quando ele finalmente for alugado ou vendido, o investidor talvez tenha que pagar ainda o custo do corretor ou da imobiliária, que pode ser de uns 6%.
Isso sem falar no ITBI no caso da venda, que é um tributo que varia de cidade para cidade e pode chegar a uns 3% do valor do imóvel.
Se ele for alugado, o proprietário ainda vai ter que pagar o imposto caso o valor do aluguel seja maior que R$ 1.900,00.
A alíquota varia de 7,5% a 22,5%.
Quanto maior o aluguel, maior a fatia do imposto.
Agora, para os fundos imobiliários, o cenário é bem mais simples.
Como em qualquer fundo, o investidor vai ter que pagar a taxa de administração.
No caso dos FIIs, esse custo em geral é baixo, especialmente se comparado ao pagamento que a pessoa que investe direto em imóveis deve arcar para a imobiliária ou o corretor, e pode variar de 0,25% a 3%.
Já que os fundos imobiliários são negociados na bolsa de valores, também tem a taxa de corretagem para cada ordem de compra ou venda do ativo.
Porém, eu preciso dizer que já há algumas corretoras que estão cobrando taxa zero de corretagem para FIIs.
Vale a pena ficar de olho nisso.
A tributação do imposto de renda só incide sobre o lucro no caso da venda das cotas.
No caso dos FIIs, a alíquota é sempre de 20%.
Mas o mais interessante é que o rendimento proveniente dos imóveis é totalmente isento de IR.
Ou seja: se ao investir em um imóvel diretamente você pode ter que pagar imposto para receber aluguéis, isso não vai acontecer com fundos imobiliários.

PONTO NÚMERO #3 – RENTABILIDADE

No caso de um imóvel para aluguel, o investidor geralmente consegue receber cerca de 0,3% a 0,5% em média do valor total do imóvel.
Isso significa que um imóvel de R$ 1.000.000,00 pode estar pagando de R$ 3.000,00 a R$ 5.000,00 todos os meses para o investidor.
E ainda tem a valorização ou desvalorização do imóvel.
De acordo com o índice Fipe Zap, criado para medir a valorização do setor imobiliário, o acumulado dos últimos 12 meses foi uma queda nos preços de 0,7%, como mostra o gráfico abaixo:
Imóvel ou Fundos Imobiliários
Mas falando dos últimos 6 anos, temos uma alta de quase 30%, como mostra esse outro gráfico abaixo:
Imóvel ou Fundos Imobiliários
Em se tratando dos fundos imobiliários, o cálculo de rentabilidade é bem diferente e vai depender do valor que o investidor pagou pela cota.
Como estamos falando de renda variável, pode ser que um investidor pague mais ou menos no valor de sua participação em um FII.
Como o fundo distribui exatamente o mesmo valor para todos os cotistas mensalmente, como por exemplo X reais de rendimentos por cota, aqueles que pagaram um valor mais baixo pela cota vão ter uma rentabilidade maior.
E quem tem mais cotas vai receber mais vezes esse mesmo valor.
Nos fundos, a valorização impacta o preço da cota, podendo aumentar ou diminuir o seu valor de acordo com vários fatores, incluindo alguns que também afetam o investidor que comprou diretamente um imóvel, como por exemplo, a lei da oferta e da demanda.

PONTO NÚMERO #4 – LIQUIDEZ

A liquidez provavelmente é o ponto que mais diferencia as duas formas de se investir.
Se você tem um imóvel próprio e precisa vendê-lo, sabe que pode levar um tempo até encontrar um comprador que esteja disposto a pagar o preço que você quer.
Esse tempo pode variar bastante, de algumas semanas até vários anos.
E esse é um dos principais problemas para quem investe diretamente em imóveis.
Imagine que de repente você precisa de dinheiro e o seu único bem é um imóvel.
Para ter a grana, você vai precisar esperar esse imóvel ser vendido e talvez por um preço mais baixo do que você queira.
E não é possível se desfazer de parte do imóvel, vendendo apenas a sala ou o banheiro.
É preciso vender todo o imóvel, mesmo que você não esteja precisando de tanto dinheiro assim.
Como você deve estar imaginando, com os fundos imobiliários é bem diferente.
Como esse é um ativo negociado na bolsa de valores, há vários investidores buscando novas oportunidades todos os dias.
Dependendo do fundo, a liquidez pode ser bem alta, sendo possível vender as suas cotas em apenas alguns minutos.
Porém, ainda vai ser preciso esperar 3 dias úteis até que o dinheiro apareça na sua conta da corretora.
Mas ainda há outro ponto importante.
Já que os fundos são negociados por cotas, o investidor pode vender uma quantidade específica delas.
Digamos que você tenha 100 cotas do fundo X e também esteja precisando de dinheiro.
Você calcula que se vender metade de suas cotas já vai ter toda a grana que precisa.
Com os FIIs, você pode fazer exatamente isso e ainda manter as outras 50 cotas rendendo normalmente.

PONTO NÚMERO #5 – RISCO

Em se tratando de riscos, há ressalvas importantes nas duas formas de se investir.
Quem compra um imóvel diretamente corre o risco de não conseguir alugá-lo ou vendê-lo quando precisa.
No caso do aluguel, o investidor ainda corre o risco de pegar um inquilino que pode ter dificuldade de fazer os pagamentos mensais.
Tipo o Senhor Madruga, que chegou a dever quatorze meses de aluguel.
Outro grande problema é que geralmente as pessoas têm poucos imóveis para investimentos diretos, quando não apenas um.
Se isso acontecer com o seu único imóvel, isso significa que as coisas não vão nada bem.
Aqui no Clube do Valor e AGM Brasil, mais de uma vez tivemos casos de clientes que tiveram uma grande queda na sua renda passiva mensal porque ela dependia, em grande parte, de um grande imóvel que foi desocupado.
Mas você pode estar se perguntando:

“O imóvel também não corre o risco de ficar vago nos fundos imobiliários?”

Sim, mas a diversificação ajuda muito nesse sentido.
Como muitos fundos imobiliários são donos de shoppings centers, prédios comerciais, galpões logísticos, universidades e outros imóveis com muitos inquilinos, um lote vago ou outro não vai prejudicar tanto assim a rentabilidade do investimento SE você comprar cotas de vários fundos e promover uma boa diversificação da sua carteira de fundos imobiliários.
Porém, é preciso saber escolher muito bem o seu FII para conseguir fugir desses riscos inerentes ao segmento.
Falando em risco, você já imaginou o que aconteceria se um fundo imobiliário falir?
E qual é a chance de isso acontecer?
Para descobrir a resposta para esses questionamentos, recomendo que você assista ao vídeo abaixo:

PONTO NÚMERO #6 – BUROCRACIA

Por fim, temos a burocracia.
Quem já comprou ou financiou um imóvel sabe como é burocrático todo esse processo.
É papelada pra cá e pra lá, assinaturas e rubricas, um monte de documentos, vistorias e um mar de complicações que não parece ter fim.
É claro que a imobiliária ou o corretor podem dar uma mãozinha nessa hora, mas aí tem aquela questão do custo desses profissionais.
Em se tratando dos fundos imobiliários, o processo é infinitamente mais simples.
Se você tiver dinheiro na conta da sua corretora, é só acessar o home broker, emitir uma ordem de compra e pronto.
Você já comprou a sua participação em imóveis.
É claro que aqui pode ter um detalhe ou outro que é mais complexo, mas nem se compara ao que acontece ao investirmos em um imóvel diretamente.

CONCLUSÃO

Bom, esse foi o meu comparativo entre investir diretamente em um imóvel ou através de fundos imobiliários.
Aqui eu comparei os principais os pontos em comum dessas que são as duas principais formas de investimento, levando em conta:

  • Preço
  • Custo
  • Rentabilidade
  • Liquidez
  • Risco
  • Burocracia.

Eu sei que parece que eu estou desencorajando você e qualquer um a investir diretamente em imóveis, mas esse não é o meu objetivo aqui.
O que eu quero com este vídeo é mostrar que há diferenças significativas entre essas duas formas de se investir e que, em boa parte das vezes, comprar cotas em fundos imobiliários é a melhor forma de se investir em imóveis – pelo menos na minha visão.
E se esse assunto chamou a sua atenção, eu recomendo fortemente que você leia o mega artigo que eu escrevi com um passo a passo completo sobre como investir em fundos imobiliários.
É só acessar este link.
Se preferir, também temos um conteúdo em vídeo mostrando as 3 formas práticas de se investir em imóveis:

Agora é com você: compartilhe aqui nos comentários qual desses 6 pontos te chamou mais a atenção e se você investe ou não em fundos imobiliários.
E se a sua dúvida for mais pessoal e você não quiser se expor nos comentários, pode me mandar um e-mail para [email protected].
Eu terei o maior prazer em te ajudar ?
Um forte abraço,
Ramiro Gomes Ferreira.