Como Investir em Imóveis: O Guia Absolutamente Completo (Parte I)

como investir em imóveis

Você, por acaso, já ouviu algum parente ou amigo que diz saber como investir em imóveis na planta?

Ou conhece alguém que diz saber a melhor técnica de como investir em imóveis para alugar?

Provavelmente, sim, não é?!

Isso acontece porque o hábito de investir em imóveis é muito forte entre a maioria dos brasileiros.

“Imóveis” é a classe de ativos mais “querida” do nosso país.

A preferência pelo investimento em imóveis pelo brasileiro é cultural.

Afinal, trata-se de uma modalidade de investimento com um bom histórico de rentabilidade e que, principalmente, se saiu muito bem frente ao caos econômico que vivenciamos na década de 80 e 90.

Logo, é comum conhecermos dezenas de entusiastas, que defendem o investimento em imóveis como o “mais seguro” dentre todos os possíveis.

Mas a maioria dessas pessoas defendem apenas as técnicas “tradicionais” de investimento imobiliário, como os já citados “investimento na planta” ou “investir para alugar”.

Não sou totalmente contra essas formas de investimento, mas preciso deixar bem claro que elas são apenas duas das muitas formas de se investir em imóveis, no Brasil.

Se eu lhe disser que é possível, sim, investir em imóveis com pouco dinheiro, você acreditaria?

E se eu lhe apresentar, também, uma forma de investir em imóveis em diversos locais no Brasil, sem sair de casa, você toparia conhecê-la?

Então você vai adorar este artigo, uma adaptação de um excelente post (leia aqui) escrito em parceria com o meu amigo Guilherme Enck, da URBE.ME.

Nele, abordaremos as principais maneiras de como investir em imóveis, contando as principais características de cada modalidade de investimento, suas vantagens e desvantagens.

Ao final do artigo, tenho certeza que você estará apto a escolher as modalidades que mais se adaptam aos seus objetivos e necessidades!

Então, continue lendo para saber mais sobre:

  • A alta flexibilidade do investimento direto em imóveis
  • Vantagens e desvantagens de investir por conta própria
  • A maneira de investir em imóveis com muito pouco dinheiro
  • Principais vantagens de se investir em fundos de investimentos imobiliários

Interessante demais, não é?

Então me ajude a divulgar essa mensagem para (muito) mais pessoas, compartilhando esse material na(s) sua(s) rede(s) social(ais) favorita(s):

INVESTIMENTO DIRETO EM IMÓVEIS

investimento direto em imoveis

O investimento direto em imóveis é a modalidade mais tradicional e conhecida do mercado.

É o formato em que o investidor interessado simplesmente compra um imóvel com o intuito de rentabilizá-lo de alguma maneira.

Dentro do investimento direto, existem diversas estratégias possíveis para rentabilização:

  • Comprar na planta para posterior revenda;
  • Comprar um imóvel e locá-lo para ganhar com o aluguel;
  • Gestão ativa, que é uma modalidade em que o investidor compra um imóvel, promove uma reforma, com diversas benfeitorias e melhorias e depois revende por um valor superior ao custo do imóvel + reforma.

PRINCIPAIS VANTAGENS DO INVESTIMENTO DIRETO EM IMÓVEIS

vantagens de investir em imoveis

#1 – FLEXIBILIDADE

Não há como negar que o investimento direto em imóveis é uma modalidade totalmente flexível.

Digo isso porque nela é o investidor que escolhe o terreno/imóvel, é o investidor que decide – ou não – promover alguma alteração nele e é o investidor que decide o valor do aluguel a ser cobrado.

Tudo passa pela decisão do investidor.

#2 – BAIXA VOLATILIDADE SE COMPARADO A OUTROS INVESTIMENTOS

O investimento direto em imóveis não sofre com uma alta volatilidade, diferentemente de outras formas de se investir em imóveis (veremos em breve) ou como em outras classes de ativos, como ações.

É claro que quedas de preços ocorrem e, sim, podem ser grandes.

Mas não costumam ocorrer de maneira tão brusca.

PRINCIPAIS DESVANTAGENS DO INVESTIMENTO DIRETO EM IMÓVEIS

desvantagens de investir em imoveis

#1 – ALTOS CUSTOS

Investir diretamente num imóvel requer uma grande quantia de capital.

Isso faz com que seja uma modalidade de investimentos inacessível para muitos investidores.

Além da questão do custo do imóvel por si só, há também o fato de que os custos de transação são muito altos.

A comissão por operação imobiliária costuma ser de enormes 6%!

Esses custos não se comparam aos custos de se investir em qualquer outra classe de ativos, como títulos públicos, ações ou até o investimento em imóveis através de fundos imobiliários (veremos ainda nesse artigo).

#2 – BAIXA DIVERSIFICAÇÃO

Por ser uma modalidade de alto custo, é muito difícil montar uma carteira diversificada.

Assim, você corre diversos riscos desnecessários, como o de ter toda sua exposição no setor em apenas um conjunto comercial, por exemplo.

O que acontece se você locar seu imóvel e o locatário suspender o pagamento do aluguel?

E se a região do seu imóvel desvalorizar?

A resposta para ambas perguntas é: prejuízos e dores de cabeça.

Você até pode comprar mais de um imóvel, mas geralmente o fará dentro da sua cidade.

Nesse ponto, a não ser que você possua um capital realmente relevante, a maior diversificação possível é entre bairros e estilos de imóveis (residencial, comercial e terrenos).

#3 – FALTA DE LIQUIDEZ

Vender um imóvel do dia para a noite não uma é tarefa fácil.

Isso acontece porque o mercado secundário de imóveis não é muito líquido (principalmente se comparado aos demais mercados financeiros).

Se por um lado isso pode ser bom, porque você acaba não percebendo a volatilidade e não ficando “vidrado” no vai e vem das cotações, por outro é muito ruim, porque se você precisar imediatamente de capital e tiver que vender algum imóvel, você terá que reduzir bastante o seu preço.

#4 – MUITA DEMANDA OPERCAIONAL

Gerir um portfólio imobiliário dá muito trabalho!

Ainda mais se você utilizar estratégias de gestão ativa.

E, se você decidir terceirizar esse trabalho, seus custos – que já são altos, nessa modalidade – crescem ainda mais…

NOSSA VISÃO SOBRE O INVESTIMENTO DIRETO EM IMÓVEIS

mercado imobiliario

É inegável que o investimento direto em imóveis gerou muitos frutos no passado.

O gráfico abaixo apresenta a valorização no preço de imóveis residenciais em São Paulo, entre janeiro de 2008 e abril de 2016, extraído no portal FipeZap:

indice fipe zap

Ao longo do período de análise, os preços triplicaram!

Entretanto, o mercado é muito dinâmico…

Olhando com um pouco de mais atenção para a parte final do gráfico, percebemos um movimento de estagnação dos preços, que se mantém já há alguns meses.

Vamos além e temos a ousadia de dizer que apostamos numa tendência de queda.

POR QUE ACREDITAMOS NUMA TENDÊNCIA DE QUEDA NOS PREÇOS

Acreditamos na tese do esgotamento do modelo de crédito imobiliário brasileiro, muito baseado no FGTS e poupança.

Como consequência direta do fim desse modelo, muitos especialistas do setor afirmam que a velha estratégia de “comprar e esperar valorizar” já não deve gerar tantos frutos quanto no passado.

É claro que estamos falando de hipóteses.

Não descartamos a impossibilidade de lucro com o investimento direto de imóveis, mas acreditamos que, daqui para frente, as estratégias mais laboriosas, como a gestão ativa, tenderão a ter uma performance superior do que a famosa “comprar e esperar”.

Essas estratégias, por serem menos sensíveis a fatores externos, podem trazer lucros aos investidores mesmo no cenário de economia instável e queda no nível de preços geral do setor.

Apesar desses pontos positivos, é sempre bom lembrar que esta forma de investimento carece da praticidade almejada para o investidor comum, que está em busca de sua independência financeira.

Por isso, eu pessoalmente prefiro outras modalidades de investimento em imóveis, como…

INVESTIMENTO EM IMÓVEIS ATRAVÉS DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS

como investir em fundos imobiliarios

Um fundo imobiliário é uma comunhão de recursos de diversos investidores, sob a forma de condomínio fechado.

Nessa categoria, o investidor, através da aquisição de cotas negociadas em bolsa, se torna sócio de um (ou mais) empreendimento imobiliário.

Em suma, um fundo imobiliário é uma reunião de diversos investidores, que juntam seu dinheiro para adquirir investimentos que, sozinhos, não teriam capacidade de adquirir.

Esse investimento pode ser um prédio comercial, um shopping center, uma agência bancária, um hospital e até mesmo uma universidade.

VANTAGENS DO INVESTIMENTO ATRAVÉS DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS

vantagens dos fundos imobiliarios

#1 – PREVISIBILIDADE DE FLUXO DE CAIXA

Uma das principais características dessa forma de investimento é a distribuição mensal dos rendimentos obtidos.

Esses rendimentos, por sua vez, podem ser provenientes da alienação, aluguel ou arrendamento de imóveis.

Além de mensais, eles são, também, isentos de imposto de renda, se respeitarem alguns critérios, que seguem abaixo:

  • O fundo deve possuir, pelo menos, 50 cotistas.
  • O fundo deve ser negociado em bolsa ou mercado organizado de balcão,
  • O investidor precisa ser pessoa física e não pode deter, individualmente, 10% ou mais do total de cotas do fundo.

Ainda sobre a isenção de IR, cabe ressaltar que ela só existe para os rendimentos mensais.

Se você auferir ganhos de capital ao vender sua cota, precisa pagar uma tributação de 20% sobre o lucro auferido.

#2 –FACILIDADE NA FORMAÇÃO E DESMOBILIZAÇÃO DA CARTEIRA

Os fundos imobiliários, na sua maioria, são negociados em bolsa, possibilitando aos interessados o investimento em imóveis mesmo com pouco dinheiro.

Ou seja, eles têm liquidez, o que torna fácil e flexível a formação e alienação da carteira de investimento.

Para você investir neles, basta ter uma conta em alguma corretora, acessar o seu home broker (plataforma online para negociação de títulos mobiliários) e escolher os fundos a serem investidos.

Simples assim.

#3 – FACILIDADE DE INVESTIR QUANTIAS PEQUENAS

Como comentado, o valor necessário para o investimento direto em imóveis é muito alto, o que afasta muitos investidores do mercado imobiliário.

As cotas dos fundos imobiliários em bolsa, por sua vez, costumam ter preços que variam de R$ 1,00 até +- R$ 1.500,00.

Isso possibilita o investimento em imóveis pelo pequeno investidor, o que também é bom por conta da facilidade de diversificação.

#4 – FACILIDADE DE DIVERSIFICAÇÃO

Os fundos imobiliários são uma excelente oportunidade para o investidor diversificar sua carteira.

Por conta do baixo custo, com R$ 20.000, por exemplo, você consegue montar uma carteira com 15 (até mais!) diferentes fundos, em diferentes regiões geográficas e em diferentes setores.

E existem fundos imobiliários nos mais diferentes setores, como:

  • Imóveis comerciais
  • Galpões e imóveis logísticos
  • Universidades
  • Hospitais
  • Agências bancárias
  • Shoppings centers

Isso sim que é diversificação!

#5 – MAIOR PRATICIDADE E MENOR DEMANDA OPERACIONAL

Diferentemente do investimento direto em imóveis, os fundos imobiliários são administrados e geridos por grandes empresas.

Assim, o investidor não precisa se preocupar com a vacância, com inquilinos em atraso, com estratégias para geração de valor, e aí por diante.

Ao investir num fundo imobiliário, você está tercerizando a gestão dos imóveis que fazem parte de sua carteira.

#6 – MENORES CUSTOS DE TRANSAÇÃO

O investidor paga apenas uma taxa de corretagem de 0,5% (varia de corretora para corretora, mas nunca é superior a esse valor) para adquirir as cotas dos fundos.

Além disso, os fundos imobiliários são “colossos” financeiros.

Geralmente eles possuem, pelo menos, um imóvel inteiro (ou uma boa parcela percentual de um imóvel grande).

Graças a esse tamanho, a administração do fundo consegue diluir e reduzir os altos custos que uma pessoa física encara ao investir direto em imóveis.

DESVANTAGENS DO INVESTIMENTO ATRAVÉS DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS

desvantagens dos fundos imobiliarios

#1 – MAIOR VOLATILIDADE

Os fundos imobiliários são negociados em bolsa.

Já comentei de todas as facilidades e vantagens que isso traz.

Entretanto, essa característica traz consigo uma boa desvantagem, também: uma grande volatilidade (maior sobe e desce das cotações).

Veja, por exemplo, o gráfico abaixo, que demonstra o comportamento das cotas de um dos fundos mais negociados, o Maxi Renda (MXRF11), entre 01/01/2014 e 18/05/2016:

volatilidade dos fundos imobiliarios

Fonte: www.exame.com.br

Somente neste período, de pouco mais de 3 anos, a cotação foi de mais de R$ 110,00 até R$ 65,00 e, posteriormente, subiu até R$ 90,00.

Ou seja: se você tivesse investido R$ 1.000 nesse fundo em janeiro de 2013, veria seu investimento sair de R$ 1.000 para cerca de R$ 585 e, posteriormente, de R$ 585 para R$ 810,00.

É bom deixar claro, aqui, que nesse meio tempo você teria embolsado toda a distribuição de rendimentos mensal…

Mas a questão é: as cotações dos fundos estão sujeitas a influencias de forças além das do mercado imobiliários.

Eles sofrem com a variação da oferta e demanda de investidores, taxa de juros, câmbio, etc.

Apesar da volatilidade alta poder ser vista até como uma oportunidade para o investidor em longo prazo (o oposto do especulador financeiro), eu cito ela aqui como desvantagem porque isso aumenta o risco do imediatismo.

Você precisa desenvolver as três principais características do bom investidor (disciplina, conhecimento e paciência) para combater o imediatismo!

#2 – RISCO DE GESTÃO

Citei o fato dos fundos imobiliários terem uma gestão profissional como uma vantagem, e acredito que seja.

Entretanto, ao investir nessa modalidade, você também corre o risco de conflito de interesses e de má gestão.

Sempre podem existir gestores que promovam gastos desnecessários, faça maus investimentos, etc.

Então é sempre bom ficar atento em quem está gerindo os fundos em que você investe.

#3 – RISCO DE VACÂNCIA E INADIMPLÊNCIA

Além dos já citados riscos, os fundos também correm o risco de vacância (isso é, salas para aluguel desocupadas) e inadimplência (atraso ou falta de pagamento por parte dos inquilinos).

A única ressalva é que, aqui, esses riscos são bem menores do que no caso do investimento direto em imóveis, porque cada fundo possui diversos inquilinos.

Ademais, eles podem ser mitigados com uma boa diversificação.

NOSSA VISÃO SOBRE O INVESTIMENTO ATRAVÉS DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Os fundos imobiliários surgiram, no mercado Brasileiro, como grandes estrelas no início dessa década.

Entre 2010 e 2012, a rentabilidade média dos principais fundos imobiliários negociados no mercado foi superior a 20% ao ano!!

Entretanto, hoje, essa modalidade de investimento não é mais uma unanimidade.

De qualquer forma, as vantagens apresentadas são indiscutíveis e superam, de longe, as desvantagens.

Alguns até podem considerar como uma forma mais arrojada de investimento em imóveis, por conta da volatilidade das cotas.

Entretanto, para o investidor de longo prazo, que está comprometido a investir dinheiro para alcançar sua independência financeira, essa volatilidade deve ser sumariamente ignorada.

Mesmo assim, desconfie sempre de qualquer um que tentar lhe convencer que os fundos imobiliários são mais seguros quanto as outras modalidades de investimentos no setor.

Sugerimos que você consulte um consultor ou gestor de investimentos especializado, antes de tomar qualquer decisão de investimento nessa modalidade.

Quer aprender muito mais sobre fundos imobiliários?

Então leia esse guia definitivo sobre o assunto, escrito pelo meu mentor, professor e amigo Henrique Carvalho, do HC Investimentos.

CONCLUSÃO

investimentos em imoveis

Para concluir este primeiro artigo dessa série, é importante ressaltar a importância de se investir em imóveis, dentro da lógica de alocação de ativos.

Para que você conquiste seus objetivos financeiros de longo prazo (sua independência financeira), é muito importante montar uma carteira diversificada, com exposição em diversas classes de ativos.

Nesse post, apresentamos duas formas de como investir em imóveis.

No próximo, apresentarei as demais!

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Atualizando: Clique aqui para ler a parte 2 dessa série sobre investimentos imobiliários.

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Grande abraço,

Ramiro

  • Mais uma obra-prima!

    Parabéns por mais um artigo memorável, Ramiro.

    Grande Abraço!

    • Ramiro Gomes Ferreira

      Mestre HC!

      Muito obrigado pela participação! Fico muito feliz pelo bom feedback.

      Forte abraço!

  • misael da silva

    Mais um artigo de grande valor para nossa independência financeira, já invisto no FII, mas são poucos ainda, mas estou estudando outras FII.
    Mas tenho um pergunta:
    1° Como saber se o gestor é de confiança?

    • Ramiro Gomes Ferreira

      Fala Misael!

      Muito obrigado pela participação e pelo feedback! Fico muito feliz em conseguir ajudar você!

      Que legal que você já investe em FII. Este é o único veículo que eu utilizo, hoje, para investir em imóveis!

      Sua pergunta é importantíssima e possuí uma resposta um tanto quanto abstrata, porque não existe nenhuma fórmula para se analisar qualidade da gestão.

      Eu gosto de ver o nível de detalhamento dos informativos mensais. Só nisso, conseguimos perceber quais gestores são top mesmo (gosto muito do nível de informações gerados pelo Credit Suisse, Rio Bravo, XP e BTG Pactual)… Outra dica é ver se os gestores/administradores cumprem com suas promessas (por exemplo, de expandir o portfólio imobiliário, entregar obras no prazo, etc).

      Mas a melhor maneira de mitigar o risco de gestão é, de fato, montar uma carteira beeem diversificada. Daí, além de você conseguir exposição em diversos setores e regiões geográficas, acaba fazendo uma diversificação de gestores também!

      Forte abraço!

      • CarteiradeInvestimentos

        Parabéns Ramiro!

        Sempre com textos excelentes!!
        Também sou fã incondicional dos FIIs. Tenho alguns na carteira e estou começando a ampliar a diversificação.

        Abraço!

        • Ramiro Gomes Ferreira

          Muito obrigado pelo feedback e pela participação! Fico feliz em saber que você está montando uma carteira diversificada de FIIs.

          Aliás, li agora há pouco seu post sobre FIIs e gostei bastante! Continue o ótimo trabalho 🙂

          Abraço,

          Ramiro

  • Grupo Venture

    Isso não é um artigo, é um mestrado de investimento em imoveis.

    Parabéns!

    • Ramiro Gomes Ferreira

      Muito obrigado pela participação! Fico bem contente que você gostou do artigo/mestrado 🙂

      Grande abraço!