Os fundos imobiliários, também conhecidos como FIIS (fundos de investimentos imobiliários) são uma opção de investimento para investidores que queiram dar novos passos e diversificar. 

Muitos investidores que estão começando a entrar no mundo dos investimentos optam em começar pelos FIIS, antes de se aventurarem no mercado de ações. Isso se justifica pelo fato de ser um investimento menos volátil. 

Ao tomar a decisão de fazer um investimento em FII, parte do seu capital estará alocado em imóveis, ou seja, haverá uma liquidez maior em comparação a um imóvel propriamente dito, podendo lucrar também com dividendos mensais e/ou com a valorização das cotas conforme o passar do tempo.

Investir em fundos, assim como qualquer outro investimento, exige uma avaliação precisa das vantagens e riscos desse tipo de ativo de renda variável. 

Mesmo sendo um investimento de menor volatilidade, existem possíveis riscos e desvantagens que precisam ser avaliados pelo investidor previamente.

Confira tudo sobre fundos imobiliários para poder tirar as suas próprias conclusões sobre esse tipo de investimento.

O que são fundos de investimento imobiliário (FIIs)?

É muito comum adquirirmos um terreno, pensando em construir um imóvel a longo prazo, como forma de investimento. 

Esse é um pensamento coerente, já que o valor inicial para investir pode ser menor. 

Os fundos imobiliários são uma alternativa mais prática, de menor custo e maior liquidez para investimento em empreendimentos imobiliários.

Esses ativos são negociados através de cotas na Bolsa de Valores, e quando um investidor compra cotas de um FIIS, ele adquire também uma parte de cada imóvel que faz parte da composição daquele fundo, no lugar de adquirir um único terreno ou imóvel.

O objetivo óbvio de investir em fundos mobiliários é o mesmo de demais investimentos: obter um retorno sobre o recurso que foi investido. Isso ocorre por meio dos dividendos, já que a maioria dos fundos de investimentos imobiliários pagam os dividendos de forma mensal.

Vamos supor que você seja o proprietário de um imóvel e tenha colocado para locação. O dinheiro do aluguel cairia mensalmente na sua conta, não é mesmo? O princípio é o mesmo. 

A diferença principal entre investir em FIIs e em um imóvel propriamente dito é a facilidade em adquirir. 

O investidor que busca FIIS não encontra um processo burocrático, o valor de entrada é baixo e a liquidez vale muito a pena, já que também é muito mais fácil vender cotas de um fundo imobiliário do que um imóvel.

Os fundos imobiliários são controlados por um gestor que cuida disso pessoalmente e negocia os ativos com os recursos que foram investidos no fundo. 

Esse tipo de investimento vêm aumentando muito dos últimos anos pra cá. 

Entre 2018 e 2019, houve um aumento de 150% no número de investidores, e ao final de 2020, o aumento já ultrapassava os 250%, com mais de 3,5 milhões de investidores pelo Brasil.

como funciona fundos imobiliários

Como funcionam e quais as características desse tipo de ativo?

Os FIIs funcionam de forma muito semelhante a outros fundos de investimento, com o mesmo objetivo.

O investidor que investe seu dinheiro em um fundo se torna cotista, já que passa a deter cotas desse fundo. No caso dos FIIS, só poderão ser negociados ativos do setor imobiliário. 

Sendo assim, o gestor poderá fazer uso do recurso para comprar terrenos, construir imóveis e alugar ou revender. Isso dependerá da classificação do fundo.

Ao analisarmos de forma prática, é possível afirmar que os FIIs são como uma espécie de condomínio de investidores, já que um grupo de pessoas reúne o seu capital para ser aplicado em conjunto no mercado imobiliário.

Geralmente essa aplicação é feita através da construção ou compra de imóveis que futuramente são locados ou arrendados, o que gera uma renda mensal para o fundo imobiliário e automaticamente para os investidores.

Os ganhos vindos desses aluguéis e vendas são distribuídos de forma proporcional entre os cotistas, de acordo, é claro, com a quantidade de cotas que cada investidor possui.

Avalie exatamente como funcionam os fundos imobiliários em cada etapa e questão.

Rentabilidade

A rentabilidade desse tipo de investimento costuma ser elevada em comparação a um imóvel físico. 

Geralmente, esse patrimônio é constituído por empreendimentos usados por empresas reconhecidas em grandes cidades, com alto potencial de valorização, além da renda mensal dos aluguéis recebidos.

Riscos

Antes de fazer qualquer investimento, é primordial ter o conhecimento exato dos riscos que eles podem trazer. Isso inclui também o investimento em fundos imobiliários.

Apesar de ser menos volátil, comparativamente, esse investimento também apresenta uma certa volatilidade, já que é exposto na bolsa de valores. 

Existe uma influência direta dos resultados do setor imobiliário no valor das cotas.

Por exemplo, se o setor imobiliário estiver em baixa, com notícias negativas, os investidores podem vender as suas posições, e com isso gerar a queda de preços. 

Se você optar em fazer o mesmo e realizar a venda durante um período de volatilidade, isso poderá trazer prejuízos.

Há também o risco do setor, para os investidores de FIIs. Esse risco se relaciona ao comportamento das cotações em períodos de vacância e inadimplência.

Outro risco, talvez um dos maiores, é o de má gestão. Se o gestor daquele grupo não realizar um bom trabalho, as cotas certamente serão afetadas, assim como os valores recebidos mensalmente. 

Gestão competente é um fator de extrema importância ao decidir investir o seu dinheiro em fundos imobiliários.

Tributação 

A tributação vigente sobre os FIIs é o Imposto de Renda. 

Ao realizar uma venda das suas cotas, você pagará a alíquota de 20% em cima dos lucros que obtiver com essa transação.

Vamos supor que você adquiriu cotas no valor de R$2.000 e as vendeu pelo valor de R$4.000, o dobro. 

Você precisará pagar 20% acima dos R$2.000 de lucro que obteve com a valorização da cotação, ou seja, R$200 para o Imposto de Renda.

Veja também: Como declarar Fundos Imobiliários (FII) no seu Imposto de Renda?

Custo com taxas

Os custos que o investidor terá com os FIIs serão os custos cobrados pela corretora responsável, caso haja. 

Essa é outra vantagem desse tipo de investimento: os imóveis possuem comissão da imobiliária, girando em torno de 6% do valor do patrimônio, fora as despesas com cartório e tributos.

Principais tipos de fundos imobiliários

Os principais tipos de FIIs são os de papel e os de tijolo. Esses títulos se referem à característica e o objetivo de cada fundo. 

Existem também outros tipos comuns de fundo de investimento imobiliário. Conheça alguns dos exemplos principais.

FUNDOS IMOBILIÁRIOS: Quais são os principais tipos de FIIs? Ramiro Responde #31

Fundos de Tijolo

Os Fundos de Tijolo são fundos que constroem, alugam, vendem e compram imóveis físicos. 

Alguns fundos de investimento imobiliário apenas compram e vendem imóveis de shoppings, enquanto outros de galpões logísticos ou agências bancárias.

fundos de tijolo

Fundos de Papel ou Recebíveis Imobiliários

Os Fundos de Papel são fundos que adquirem títulos que estejam ligados ao mercado imobiliário ao invés de imóveis físicos em si.

Fundos de Fundos (FoF)

Como o nome sugere, os Fundos de Fundos compram e vendem cotas de outros fundos imobiliários, com o objetivo de uma maior diversificação, já que são adquiridos diferentes tipos de fundos.

Fundos de Desenvolvimento

Os fundos de desenvolvimento podem trazer ao investidor um grande retorno, através do seu modelo diferenciado de gestão.

Esses fundos têm um risco considerado maior em comparação aos outros FIIs, portanto são direcionados para investidores com um perfil mais arrojado.

Os fundos de desenvolvimento, em suma, têm o objetivo de investir em projetos imobiliários para criar lucro com a locação ou venda dos imóveis depois de prontos.

Esse processo é muito parecido com o das empresas de construção civil, que investem na compra de terrenos, constróem e lucram a longo prazo com a venda do imóvel já totalmente pronto.

No entanto, os FIIs não trabalham com alavancagem e investem na obra apenas o capital do qual realmente dispõem, diminuindo drasticamente os riscos.

Vale a pena investir em FIIs? Entenda os prós e contras

Se você está pensando em investir em FIIs e diversificar os seus investimentos, conheça quais são os prós e contras desse passo que está considerando dar.

Os FIIs são uma excelente alternativa de renda passiva, com valor inicial de investimento baixo, baixa burocracia e maior liquidez em comparação a imóveis físicos. Sem dúvida é a melhor opção para o investidor que tem esses objetivos.

Uma das maiores desvantagens é o risco do imóvel ficar sem inquilinos, o que é chamado de vacância. 

Também é desvantajoso quando o fundo está concentrado em um único imóvel, pois não há diversificação de ativos.

A própria baixa liquidez pode passar a ser uma desvantagem caso o investidor deseje vender as suas cotas sem encontrar investidores interessados.

Nesse tipo de investimento, vale mencionar também que o investidor não possui autonomia na escolha dos ativos do fundo, porém, esse risco é comum na grande maioria dos fundos de investimentos.

Como investir em fundos imobiliários? Veja o que avaliar

Para fazer esse tipo de investimento, você precisa de baixo capital e uma conta ativa em uma corretora, para então poder fazer a sua busca pelo FII através do código de negociação, e então enviar em seguida ordens de compra para ter cotas dos mais atrativos fundos do mercado.

Antes de mais nada, é preciso abrir a sua conta e mantê-la ativa, priorizando sempre instituições idôneas.

Após, é preciso transferir os seus recursos para essa conta. Dependendo do horário, essa quantia ficará disponível para que você invista no mesmo dia.

Busque o fundo imobiliário que você deseja adquirir, configure a quantidade de cotas, confira o valor e confirme. 

Como INVESTIR em FUNDOS IMOBILIÁRIOS em 2022?

A melhor dica para investir em fundos imobiliários em 2022 é tendo um portfólio variado, diminuindo assim os seus riscos. 

Isso também diversifica as suas fontes de renda passiva com fundos de investimento imobiliário.

Tente dar pesos parecidos para os FIIs na sua carteira, investir em fundos de tipos diferentes de imóveis, em diferentes gestoras e reinvestir sempre os rendimentos obtidos em novas cotas, para aumentar e potencializar os ganhos da carteira.

Finalidade e setor de atuação do FII

Os fundos imobiliários tem como finalidade aplicar capital no mercado financeiro. São investimentos direcionados exclusivamente às transações dentro do setor imobiliário.

Esses empreendimentos incluem, além de direitos reais sobre os imóveis, investimentos em títulos relacionados ao setor imobiliário, como cotas de outros FII, créditos imobiliários, letras hipotecárias e outros que estiverem previstos na regulamentação. 

Indicadores para analisar

Ao analisar a possibilidade de investir em FIIs, você deve também analisar:

Vacância

A vacância significa que o imóvel está vago, sem inquilinos. Se o empreendimento está vazio, sem ninguém preenchendo o imóvel, o investimento estará comprometido.

Dividend Yield

O Dividend Yield, ou DY, é um indicador responsável por medir o desempenho do investimento em relação ao quanto ele rende de proventos para os cotistas. 

No geral, os fundos devem pagar, mediante a lei, ao menos 95% dos lucros aos seus cotistas.

Liquidez 

Os fundos imobiliários possuem uma liquidez superior a um imóvel. 

O investidor tem maior liberdade para vender as suas cotas quando desejar, muito mais facilmente do que um proprietário consegue se desfazer de um patrimônio.

indicadores de fundos imobiliários

Considere o seu perfil de investidor

Antes de realizar qualquer tipo de investimento, incluindo nos fundos imobiliários, é preciso avaliar o seu perfil de investidor. 

Feita essa análise, caberá a você decidir se o seu perfil é compatível com esse investimento antes de prosseguir.

É bom diversificar e também pensar além da sua zona de conforto, mas seja coerente nas suas decisões, respeitando os seus limites. 

Evite fazer investimentos dos quais irá querer se desfazer em caso de riscos previstos, pois isso poderá causar prejuízos.

Contexto macroeconômico

O cenário econômico está cada vez mais desafiador para investimentos no geral, assim como para investir no setor imobiliário. 

As expectativas macroeconômicas vêm sofrendo uma deterioração nos últimos tempos, o que ocasiona o aumento do risco fiscal e também a abertura na curva de juros.

Após a alta da pandemia, onde vários setores de fundos imobiliários foram afetados, o mercado está dependendo de uma retomada consistente para deslanchar novamente e recuperar esse prejuízo.

Quais são os melhores FIIs para investir atualmente?

Dentre os fundos considerados promissores para 2022, o BBFI11B Agências Bancárias e o XPCM11 Lajes Comerciais lideram a lista dos mais renomados e recomendados.

tabela melhores fiis

Os critérios são aqueles com maior volume médio de negociação no último ano, com base em dados reais cedidos pela Economatica. 

Recursos para acompanhar e analisar fundos imobiliários

Você pode utilizar alguns recursos para acompanhar e analisar esses investimentos enquanto pensa a respeito.

Sites de fundos imobiliários

Acessando sites de FIIs, você encontra toda a informação disponível para tirar as suas dúvidas e esclarecer o que for preciso sem precisar sair de casa ou entrar em contato com nenhuma empresa a princípio.

Confira uma seleção de alguns dos principais que você pode ter acesso:

Faça uma pesquisa detalhada e leia com atenção e sem compromisso.

Índice Ifix

O Ifix é conhecido como o Ibovespa dos Fundos Imobiliários, e lá estão registradas as movimentações, incluindo quedas, dos fundos. Avalie essa atividade.

Value investing para Fundos de Investimento Imobiliário

O Value Investing é uma boa estratégia onde estão selecionadas as ações disponíveis para a compra. 

Os investidores as encontram abaixo do seu valor no exato momento, e portanto o nome significa em português “investimento em valor”.

É uma estratégia ideal de observação para aqueles investidores que estão sempre à procura de ações atualmente subvalorizadas no mercado.

Pensando nessa estratégia para os Fundo Imobiliários, se ciou a estratégia S-Rank. Uma estratégia que analisa os Fundos Imobiliários e os ordena levando em conta dois principais fatores:

  • Menor Preço por Valor Patrimonial
  • Maior Dividend Yield pago

Criando um ranking com os melhores FIIs que superam os rendimentos do Mercado.

Conclusão

Por fim, se pode concluir que os fundos imobiliários são uma categoria interessante e vantajosa para qualquer tipo de investidor, com muitas vantagens disponíveis e um baixo investimento inicial, com boas vantagens já a curto prazo.

Qualquer investidor que busca acesso ao setor imobiliário, encontra nos fundos de investimento imobiliário uma resposta fácil, sem necessidade de muitos recursos.

Agora que você já sabe o que são e como funcionam os FIIs, pode aprender mais a fundo e de maneira prática tudo aquilo que você precisa para começar a investir.

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  • 01: Entendendo A FUNDO o Mercado de FIIs
  • 02: A Estrutura e os Risco de uma Carteira de FIIs
  • 03: Analisando o Histórico dos FIIs e o que Podemos Aprender com Isso
  • 04: TUDO Sobre a MELHOR Estratégia de Investimentos em FIIs
  • 05: Montando a sua Carteira na PRÁTICA

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