Se você está lendo este artigo, já está na frente de muita gente no quesito investimento em Fundos Imobiliários!
Isso porque a sua busca por FIIs baratos mostra que você possui uma ideia de investimento em valor, ou seja, investir em ativos descontados, com potencial de valorização!
E é exatamente com isso que vou te ajudar hoje!
Vou te mostrar um método totalmente quantitativo e baseado em dados para encontrar os Fundos Imobiliários mais baratos disponíveis no mercado!
Se você quer saber como encontrar casos de valor entre os FIIs com muito mais clareza, continue lendo este texto!
A ESTRATÉGIA LONG VALUE DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS MAIS BARATOS
Talvez você esteja se perguntando se realmente é possível encontrar os Fundos Imobiliários mais baratos com recorrência e certeza…
E, a isso, eu te respondo: não só é possível, como você pode fazer isso praticamente olhando para um indicador apenas!
Vou explicar melhor.
A nossa Estratégia Long Value de investimento em Fundos Imobiliários se baseia na filosofia de Deep Value Investing.
Essa é uma estratégia de investimentos popularizada por investidores como Joel Greenblatt e Warren Buffett (no começo de sua carreira) que se baseia em uma ideia simples.
“Comprar uma moeda de 1 real por 60 centavos”
Basicamente, comprar algo por menos do que este algo vale.
Na Bolsa de Valores, o preço de ações e Fundos Imobiliários pode variar muito diariamente, com base no sentimento, expectativas e emoções dos investidores.
Isso faz com que, por descrença, desconfiança ou insegurança, alguns ativos fiquem precificados abaixo do seu valor justo.
E, para encontrar os FIIs nessa condição, existe uma métrica muito simples:
P/VPA
O P/VPA é a razão entre o Preço de Mercado de cada cota de um FII sobre o Patrimônio Total do FII dividido pelo número de cotas.
Confuso? Vou explicar de outra forma:
Imagine um Fundo Imobiliário que tem 1 prédio que vale R$ 1 bilhão de reais, e esse FII emite 1 milhão de cotas.
Se o Preço de Mercado de cada cota for R$ 1.000, o P/VPA fica 1x, pois as cotas estão corretamente precificadas em relação ao valor total do FII dividido pelo número de cotas (1 bilhão dividido por 1 milhão = 1.000)
Porém, FIIs são renda variável, e renda variável varia de acordo com as percepções dos investidores.
Se o mercado tem uma expectativa de que esse FII se valorize no futuro, talvez os investidores estejam dispostos a pagar mais por ele.
Assim, se os investidores estiverem dispostos a pagar R$ 1.200 por cada cota do FII, isso “esticaria” seu P/VPA para 1,2x (ou seja, esse FII estaria sendo vendido por 20% a mais do que possui em patrimônio)
Por outro lado, se o mercado estiver pessimista em relação a esse Fundo Imobiliário, o valor de suas cotas pode cair para, digamos, R$ 800.
Assim, seu P/VPA estaria em 0,8x, e ele estaria sendo vendido por 20% a menos do que vale.
E essa diferença pode se tornar uma correção positiva no futuro, caso o FII vá melhor do que as expectativas negativas que o mercado tem dele – e essa correção é lucro para você!
Não há nenhuma garantia de que isso vá ocorrer, mas digamos que os FIIs tendem a ter seu P/VPA igual a 1x!
Sendo assim, a nossa Estratégia Long Value se baseia em uma carteira diversificada de FIIs com P/VPA baixo (ou seja, descontados).
Mas é só ordenar os FIIs por menor P/VPA e comprar os primeiros?
Não exatamente… continua lendo para entender o processo para investir nos Fundos Imobiliários mais baratos!
COMO INVESTIR NOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS MAIS BARATOS
Como eu disse, não basta apenas um FII ter um P/VPA baixo para ele se caracterizar como um bom investimento aos nossos olhos…
Isso porque, mesmo se ele tiver essa característica, ele ainda pode ser muito pouco negociado, muito novo ou de desenvolvimento (oferecendo mais riscos ao investidor).
Para remover os FIIs que não servem, dá uma olhada nos filtros que aplicamos aqui na Gestora Clube do Valor:
1. Filtro de Liquidez: Primeiramente, eliminamos todos os Fundos Imobiliários com menos de R$ 200.000 de liquidez diária nos últimos 12 meses.
Isso é para garantir que poderemos comprar (e vender, se for o caso) o Fundo Imobiliário com tranquilidade e sem perder dinheiro com a diferença entre os preços de compra e venda!
2. Filtro de Tipo: Depois, eliminamos os FIIs de incorporação e desenvolvimento, pois esses possuem riscos que, ao nosso ver, o cotista não precisa correr.
3. Filtro de Idade: Finalmente, entre os FIIs restantes, eliminamos aqueles com menos de 1 ano de idade.
Isso porque esses Fundos Imobiliários ainda não estão no mercado há tempo suficiente para termos uma visão clara de seus dados!
Vale lembrar que você pode usar diversos sites gratuitos especializados em FIIs para filtrar esses dados.
Depois de todos esses filtros, ficamos com uma lista de FIIs disponíveis para investimento, e só falta um passo: achar os Fundos Imobiliários mais baratos!
E, para isso, finalmente ranqueamos os FIIs que passam nos filtros por menor P/VPA, compramos os 15 mais bem ranqueados, e rebalanceamos a carteira anualmente.
Os estudantes do nosso curso de investimento em fundos imobiliários têm acesso a um ranking mensal de melhores FIIs pela Estratégia Long Value!
Porém, se você tem curiosidade de como fica essa carteira, dá uma olhada no Top 15 de Fundos Imobiliários mais baratos do mês de fevereiro de 2021:
Vale lembrar que isso não é uma recomendação.
Somos uma Gestora de Investimentos e temos o dever de dar informações claras sobre os nossos investimentos!
Porém, você pode estar olhando para essa lista com um certo “nojo”.
Isso porque, se você entende mais de FIIs, deve ter notado que tem alguns Fundos Imobilários aí que são monoinquilino, estão com problemas na justiça ou são só mal-vistos pelo mercado…
E isso é parte do Investimento em Valor: formar uma carteira de ativos descontados – e eles não ficam descontados à toa.
Além disso, a diversificação em 15 FIIs em pesos iguais minimiza o risco individual de cada um deles e fez a carteira ter um bom desempenho no passado.
Não acredita? Dá uma olhada nos resultados da Estratégia Long Value de Fundos Imobiliários baratos!
QUAIS OS RESULTADOS DA ESTRATÉGIA LONG VALUE?
Será que mesmo investindo em FIIs impopulares, usando 1 indicador para escolher os Fundos Imobiliários mais baratos e sem análises qualitativas essa estratégia foi bem?
Posso afirmar que, apesar de performance passada não ser garantia de resultado futuro, a Estratégia Long Value de FIIs teve um bom desempenho nos nossos testes!
Olha o comparativo entre os resultados dessa estratégia com o IFIX (índice geral de FIIs) e a nossa estratégia FII Top High Yield (focada em dividendos, que eu ensino nesse artigo):
Apesar de ser um pouco mais volátil que o índice e a Top High Yield, a Estratégia Long Value trouxe mais resultados do que a média do mercado e do que nossa estratégia focada em dividendos entre 2004 e 2019.
Isso fica ainda mais fácil de visualizar no gráfico abaixo (entre 2013 e 2019):
A valorização de R$ 100 investidos por esse método teria sido excelente neste período, superando o IFIX e a Top High Yield.
Mas você pode estar se perguntando: e os dividendos?
Afinal, esse é um dos focos prioritários de quem investe em FIIs.
Será que essa estratégia de investir em FIIs baratos tira um pouco dos seus rendimentos?
Muito pelo contrário. Dá uma olhada na estimativa de recebimento de dividendos que fizemos com a nossa Planilha de Estimativa de Recebimento de Proventos:
Como você pode ver, nos últimos 12 meses, o rendimento mensal médio da carteira com os 15 FIIs Long Value de fevereiro teria sido de 0,63% ao mês.
Isso é superior à média do IFIX, na casa de 0,56%.
Ou seja, essa estratégia venceu o mercado no passado tanto em valorização quanto em rendimentos mensais!
Mas vou te dizer que, apesar disso tudo, não é ela que usamos aqui para investir nos FIIs para nossos clientes de Gestão de Carteiras…
Como fazemos isso? Dá uma olhada:
COMO INVESTIR EM FIIS BARATOS E QUE PAGAM BONS DIVIDENDOS
A Long Value é inegavelmente uma grande estratégia, e uma das 4 estratégias principais que ensinamos no nosso curso Como Investir em Fundos Imobiliários!
Você pode clicar aqui para conhecê-lo!
Porém, a nossa estratégia preferida, e que usamos para comprar os FIIs para nossos clientes de Gestão de Investimentos é um pouco diferente…
Estou falando da S-Rank!
Essa estratégia, além de focar em FIIs descontados, busca também aqueles Fundos Imobiliários que mais pagam dividendos!
Você pode aprender mais sobre esse método nesse artigo!
E, com isso, me despeço por hoje!
Desejo excelentes investimentos para você daqui para frente!
Antonio Stein
