Um Fundo Imobiliário no qual eu invisto abriu Subscrição! O que isso significa? Será que devo participar? Se sim, como faço?
Calma, calma…
Todas essas dúvidas serão respondidas neste artigo do Clube do Valor sobre Subscrição de FIIs!
Você vai aprender sobre o que é esse processo, por que os FIIs o fazem, e por que apareceram alguns FIIs com código 12 no seu Home Broker!
Se você quer ter mais clareza sobre esse processo que pode te ajudar muito no investimento em Fundos Imobiliários, acompanha este artigo com atenção!
O QUE É SUBSCRIÇÃO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS (FIIS)?
Basicamente, o processo de Subscrição é a única forma para um Fundo Imobiliário aumentar o tamanho de sua operação.
Isso porque, diferentemente dos REITS nos EUA, e de empresas do ramo imobiliário, os FIIs não podem, por lei, pegar empréstimos.
Portanto, se um Fundo Imobiliário que já possui alguns imóveis desejar comprar um novo prédio para seu portfólio, só pode recorrer a uma coisa: seus cotistas.
E é aí que entra o processo de Subscrição!
O Fundo Imobiliário, ao abrir esse processo, emite novas cotas que serão ofertadas aos seus atuais cotistas por um preço inferior ao que as cotas têm no mercado normal no momento.
Ele faz isso com o intuito de captar o maior número de cotistas possível para a subscrição e de usar o capital arrecadado dessa emissão para levar adiante processos de expansão!
Ou seja, de forma simples, Subscrição nada mais é do que um FII vendendo mais “pedaços” seus para seus investidores com o objetivo de arrecadar dinheiro.
Vale lembrar que, com esse processo, a participação de cada cotistas diminui, percentualmente, em relação ao valor total do FII.
Pense assim: existe um fundo com 100 cotas a R$ 10,00 cada uma (ou seja, seu valor total é de de R$ 1000,00).
Se um cotista tiver uma única cota de R$ 10,00, ele tem 1% do FII.
Caso o Fundo emita mais 100 cotas a R$ 10,00 cada uma, o fundo passa a ter 200 cotas, com valor total de R$ 2000,00.
Neste cenário, quem tem 1 cota é dono de 0,5% do FII. Se o cotista quiser manter sua participação no Fundo em 1%, terá de subscrever a uma cota na nova emissão.
Na prática, isso não muda nada (a não ser que você seja dono de uma parte expressiva de um Fundo Imobiliário). Porém, é um dos efeitos desse processo que devemos mencionar.
Justamente por isso, nas emissões é concedido o direito de subscrição aos atuais cotistas, para que eles possam evitar a diluição de sua participação no FII se assim desejarem.
Finalmente, cabe lembrar que esse é um processo completamente opcional.
Sendo cotista de um FII você não é obrigado a subscrever a novas emissões se não quiser.
Mas como funciona esse processo? E se você desejar fazer a subscrição a um FII, como pode fazer isso?
É disso que vou falar a seguir!
COMO FUNCIONA SUBSCRIÇÃO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS (FIIS)? COMO PARTICIPAR DE UMA SUBSCRIÇÃO DE FII?
Certo, agora você entende a lógica por trás de uma Subscrição, e entendeu por que os FIIs realizam esse processo.
Mas como exatamente ele funciona? E como participar de uma Subscrição de FII?
Primeiramente, vamos imaginar que você é cotista do Fundo Imobiliário fictício ABCD11, e possui 10 cotas dele.
Esse FII vai realizar uma subscrição. Como cotista, você receberá um e-mail te avisando disso previamente.
Nele, haverá informações sobre o preço da subscrição, a quantidade de cotas às quais você tem direito, bem como o prazo para optar por ela.
Além disso, você pode notar que algumas cotas de ABCD12 apareceram em seu Home Broker.
Esses são os seus direitos de subscrição. Você os receberá em uma proporção definida pelo FII, e eles indicam quantas cotas você pode comprar na Subscrição.
O processo para subscrever pode variar de corretora para corretora, mas muitas vezes será em uma aba como “Subscrição a Aplicar” na parte de Renda Variável de sua corretora.
Se optar por subscrever 3 cotas de ABCD11, por exemplo, você verá que seus Direitos ABCD12 serão substituídos por ativos chamados ABCD13.
Esses são seus recibos de subscrição, que indicam que você optou por comprar novas cotas nessa emissão de seu FII.
Em um período que varia de 30 a 180 dias, dependendo do FII, essas cotas ABCD13 se tornarão ABCD11 em um processo chamado “integralização”.
A partir desse ponto, você passará a receber os rendimentos integrais de seu FII subscrito.
É importante lembrar que, se você optar por não subscrever, muitas vezes pode vender seus direitos de subscrição ABCD12 no seu Home Broker.
Caso não tenha interesse na nova emissão e o dinheiro que vai ganhar vendendo os ABCD12 seja maior do que a taxa de corretagem que vai pagar com a venda, vale a pena se desfazer deles dessa forma.
Isso porque, chegado o prazo de subscrição do FII, eles vão simplesmente desaparecer de sua conta, e você terá deixado dinheiro “na mesa”.
Mas como saber se vale a pena ou não participar da Subscrição de um Fundo Imobiliário?
Vou falar mais disso a seguir!
SUBSCRIÇÃO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS (FIIS) VALE A PENA?
Para saber se a Subscrição de um Fundo Imobiliário vale a pena, nós aqui do Clube do Valor olhamos para 3 pontos:
- O Fundo
- O Prazo
- A Necessidade
Primeiramente, você precisa olhar para o Fundo e decidir se, para sua estratégia, vale a pena investir nele.
Por exemplo, aqui no Clube do Valor, nós usamos uma estratégia chamada S-Rank, que busca selecionar os 15 FIIs com maior Dividend Yield e menor P/VPA.
Ou seja, aqueles 15 Fundos Imobiliários mais descontados e que pagam mais dividendos. Eu explico mais sobre ela nesse artigo.
Se um dos nossos Fundos Imobiliários em carteira abre Subscrição, nós verificamos como ele está ranqueado em nosso método.
Se ele estiver mal colocado, e muito longe do Top 15, nós não subscrevemos.
Você não precisa investir como nós, mas deve ter uma estratégia clara que te mostre se um FII vale a pena ou não.
Se um de seus FIIs não estiver mais valendo a pena por seu método, não vale a pena investir nele, não é?
Mas digamos que o FII que abriu novas emissões ainda faz sentido para você. Nesse caso, você deve olhar para o prazo de subscrição.
Como expliquei anteriormente, os Fundos Imobiliários normalmente abrem Subscrição por alguns dias, cobrando um valor inferior ao do FII no mercado secundário normal.
Porém, FIIs são renda variável, que pode cair ou subir.
E, em momentos tensos de mercado, não é impossível a cotação de um FII cair ao ponto de ficar mais barata que o preço de Subscrição.
Por exemplo, foi isso que aconteceu com o XPLG11 em 2020.
Nesse caso, no dia 27 de fevereiro de 2020, foi anunciada a Subscrição do XPLG11 por R$ 123,33 por cota.
Nesse dia, o FII estava sendo negociado a R$ 132,00. Ou seja, a Subscrição estava sendo vendida por 93,4% do valor dele no mercado aberto.
Porém, nos dias que seguiram, ocorreram a Crise do Petróleo e do Coronavírus, o que derrubou o preço do FII.
Isso chegou ao ponto de, no dia 16 de março de 2020, o FII estar sendo vendido por R$ 108,40 no mercado normal (bem abaixo dos R$ 123,33 da Subscrição).
Nesse caso, valeria mais a pena investir nele normalmente do que subscrever.
Por isso, aconselhamos a esperar até o último dia do prazo de Subscrição para saber se o preço de Subscrição está valendo a pena ou não.
Agora digamos que você viu que o FII vale a pena, e esperou até o último dia do prazo para subscrever, percebendo que o preço vale a pena. A última coisa que falta olhar é a necessidade.
Nós preferimos ter uma carteira de Fundos Imobiliários de 15 FIIs, todos com o mesmo peso (6,67% da carteira).
Porém, movimentos do mercado podem fazer os FIIs subirem ou caírem, aumentando ou diminuindo sua proporção no nosso portfólio.
Por isso, antes de subscrever a um FII, observamos quanto % ele está ocupando em nossa carteira de Fundos Imobiliários.
Se o FII já estiver com proporção de 8%, por exemplo, não faz sentido subscrever, pois isso só aumentaria nossa posição em um ativo que já está em excesso em nossa carteira.
Porém, se o FII faz sentido na estratégia, o preço de Subscrição está justo e ele está abaixo da sua proporção alvo em nossa carteira, aí sim nós participaremos da Subscrição.
Caso não seja assim, como dito anteriormente, tentaremos vender os Direitos de Subscrição, se for possível e se fizer sentido frente à taxa de corretagem a ser paga!
E agora você já sabe tudo sobre a Subsrição de Fundos Imobiliários, como fazê-la e como saber se ela vale a pena!
Mas talvez você ainda tenha dúvidas sobre um passo anterior a isso: Como escolher os melhores Fundos Imobiliários para investir?
Se você quer saber mais sobre isso, continue lendo este artigo!
QUAIS OS MELHORES FUNDOS IMOBILIÁRIOS?
Tenho certeza que, depois desse artigo, você sabe tudo que precisa sobre Subscrição de Fundos Imobiliários.
Mas será que os FIIs que você tem em carteira são realmente os melhores que você poderia ter?
Para ter mais clareza disso, você precisa de uma estratégia comprovada e clara.
Um método como a nossa Estratégia S-Rank, que, baseada em Value Investing, encontra para você aqueles FIIs mais descontados em relação ao seu valor intrínseco.
Ou seja, os mais baratos em relação ao resultado (rendimentos) que estão dando aos seus cotistas!
Para conhecer esse método vencedor melhor, recomendo que assista a essa aula gratuita na página do nosso curso completo sobre investimento em FIIs
Aperte aqui para acompanhar!
E, com isso, me despeço por hoje!
Um forte abraço e bons investimentos!
Antonio Stein
