Ah, o MXRF11!

O Fundo Imobiliário com mais investidores na Bolsa de Valores!

Mais de 335 mil cotistas investem parte do seu dinheiro nesse FII de papel tão famoso e queridinho!

Mas… será que você também deveria investir nele?

Será que MXRF11 vale a pena?

É isso que vou responder hoje!

Vou falar tudo que você precisa saber sobre esse Fundo Imobiliário e ainda dizer se, na perspectiva do Clube do Valor ele é um bom investimento hoje! 

Se você quer aprender muito mais sobre MXRF11 para decidir se ele entra ou não na sua carteira, esse artigo é essencial para você!

O QUE É O MXRF11?

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Antes de qualquer coisa, é importante você entender bem o que é o MXRF11.

Primeiramente, esse é o ticker (código da Bolsa) do Fundo Imobiliário Maxi Renda, gerido pela XP Asset Management, braço de gestão da XP Investimentos.

Tendo início em 13/04/2012, atualmente este FII possui R$ 1.837.655.852,11 em patrimônio líquido, sendo assim um dos maiores do Brasil nesse quesito!

Sendo um Fundo Imobiliário ou FII, ele é basicamente uma união de cotistas que se juntam para investir em um empreendimento do mercado de imóveis.

E, no caso do MXRF11, trata-se de um Fundo Imobiliário de papel, híbrido e de gestão ativa.

Agora você pode estar se perguntando: mas o que tudo isso quer dizer?

Vamos por partes…

Dizer que esse é um FII de papel significa dizer que ele investe em ativos de renda fixa relacionados ao mercado imobiliário, mas não possui diretamente imóveis físicos.

O fato desse Fundo Imobiliário ser híbrido significa que ele não possui apenas 1 tipo de investimento em sua carteira, e sim a diversifica em vários ativos diferentes.

(Você vai ver mais sobre seus investimentos na próxima seção do artigo)

E, finalmente, dizer que o MXRF11 tem gestão ativa indica que o gestor tem liberdade escolher os ativos que vão compor a carteira dele.

Ou seja, por não ser de gestão passiva (ou seja, seguindo um índice), a gestão do MXRF11 pode aplicar sua estratégia e decidir, de acordo com ela, como vai investir o dinheiro do FII!

Mas… no que a gestora do MXRF11 está investindo o dinheiro dos seus cotistas atualmente?

É isso que vou explicar a seguir!

NO QUE INVESTE O MXRF11?

Como mencionado anteriormente, o MXRF11 é um Fundo Imobiliário de Papel.

Ou seja, ele não é dono de imóveis de tijolo propriamente ditos, e, em vez disso, possui outros investimentos em seu portfólio.

Atualmente (abril de 2021), a carteira do FII está composta desta forma:

É fácil notar que, preponderantemente, o patrimônio do MXRF11 está investido em CRIs, na magnitude de quase 80%.

CRIs, ou Certificados de Recebíveis Imobiliários, são basicamente títulos de renda fixa que representam um pedaço de uma dívida imobiliária.

Eu escrevi um artigo explicando mais sobre esse investimento de renda fixa. Você pode ler esse material completo apertando aqui!

E a carteira de CRIs do MXRF11 é monstruosa. Dá uma olhada:

O FII investe em dezenas de CRIs ao redor do Brasil, com vencimentos, indexadores e periodicidades diferentes, o que caracteriza uma excelente diversificação!

Além disso, 13% da carteira do Fundo Imobiliário está em permutas imobiliárias, ou seja, Incorporação de Imóveis, mas meio diferentes de uma Incorporação normal.

A Incorporação por permuta permite ao FII não ter o mesmo risco de FIIs de desenvolvimento e incorporação.

Dá uma olhada em alguns imóveis nos quais o MXRF11 participa:

Além disso tudo, 4% do patrimônio deste FII está investido em… outros FIIs!

Isso mesmo: Fundos Imobiliários podem investir em cotas de outros Fundos Imobiliários.

Mais especificamente, no momento, o MXRF11 investe nesses 5 abaixo:

O XPCI11 é um FII de papel que investe em CRIs, Debênture, LCI, LH e cotas de FIIs, enquanto o HBRH11 é FII de tijolo de lajes corporativas/escritórios.

Já o KNCR11 é um FII de papel que investe principalmente em CRIs, enquanto os BRCR11 e DMAC11 são ambos FIIs de tijolo, de lajes corporativas e de desenvolvimento, respectivamente.

Finalmente, os últimos 4% do patrimônio do FII constam como “Caixa”, provavelmente esperando para serem usados em movimentações de menor prazo.

Certo. Agora você conhece o MXRF11 e sabe tudo em que esse FII investe. Deve ter apenas uma pergunta passando por sua cabeça agora, não é?

“Vale a pena investir em MXRF11?”

É isso que vou responder a seguir!

VALE A PENA INVESTIR EM MXRF11? PAGA BONS DIVIDENDOS?

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E agora a hora tão aguardada…

Chegou a hora de dizer se vale a pena ou não investir em MXRF11…

E a resposta é… depende.

É sério, depende. Depende do que você considera importante em um Fundo Imobiliário.

Vamos usar nosso método como exemplo.

Aqui no Clube do Valor, nós investimos de acordo com o Deep Value Investing, ou Investimento em Valor Profundo.

Ou seja buscamos sempre os ativos que são bons cases de valor, ou seja, que estão sendo vendidos por menos do que seu real valor intrínseco.

Usamos essa filosofia tanto para ações quanto para FIIs.

Em Fundos Imobiliários, isso significa que buscamos os FIIs mais descontados em relação aos dividendos que pagam.

Por isso, após alguns filtros, selecionamos os Fundos Imobiliários com menor P/VPA (mais baratos) e com maior Dividend Yield (com mais resultado)

Portanto, ranqueamos os Fundos restantes nessas 2 métricas: P/VPA  (quanto menor, melhor) e Mediana de Dividend Yield (quanto maior, melhor)

Assim, cada FII recebe um número (1, 2, 3..) com base em o quão baixo é seu P/VPA em relação aos outros, e outro (1, 2, 3…) com base em o quão alto é seu Dividend Yield.

Depois desses dois ranqueamentos, as posições dos FIIs são somadas e um novo ranking é feito a partir da soma delas.

Nós compramos os 15 melhores FIIs desse ranking. Os 15 FIIs com menor P/VPA em relação ao seu DY.

E, no momento em que escrevo esse artigo, o MXRF11 não está em suas primeiras 15 posições.

Em relação à Mediana do Dividend Yield, ele está muito bem: o FII pagou uma Mediana de 0,65% ao mês nos últimos 12 meses.

Isso é bem acima dos 0,56% que é a média do IFIX atualmente.

Porém, é o P/VPA do MXRF11 que o faz sair da nossa carteira: o FII está com P/VPA de 1,03x, ou seja, sendo vendido por 3% a mais que seu valor patrimonial.

Assim, em abril de 2021, ele está na posição 35 do nosso ranking, e não o estamos comprando para novas carteiras de clientes.

Apesar disso, um tempo atrás ele estava no Top 15, e, por isso entrou na carteira de alguns clientes de Gestão do Clube do Valor.

Como rebalanceamos a carteira dos clientes anualmente, ele continuará no portfólio de alguns investidores nossos por mais uns meses.

Na hora do rebalanceamento das carteiras desses clientes, vamos ver se ele voltou ao Top 15. Se sim, será mantido, se não, será vendido.

Essa é a mágica de uma estratégia clara e baseada em dados: você sempre sabe quando um FII ou ação vale a pena para você.

Sem estresse, sem opiniões.

É claro que você não precisa investir conosco, e que o MXRF11 pode estar valendo a pena para você, mas nosso método traz uma clareza que nenhuma estratégia qualitativa traz.

E se você quer entender mais de como podemos te ajudar a escolher FIIs da forma certa, continua lendo!

COMO INVESTIR EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS DA FORMA CERTA?

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Depois desse artigo que ensinou tudo sobre o MXRF11, gostaria de te convidar para dar o próximo passo e aprender sobre Fundos Imobiliários de forma geral!

Gostaria de te chamar para uma mega aula chamada “Minha Carteira de FIIs para a Aposentadoria”.

Nessa aula, o Ramiro ensina como ele encontra os FIIs com maior potencial de valorização e que mais pagam dividendos!

Nessa aula, ensinamos toda a metodologia que o Clube do Valor utiliza para decidir quando comprar e quando vender um fundo imobiliário na gestão da carteira de seus clientes.

Tenho certeza que essa aula completa vai te ajudar a ter muito mais clareza, segurança e rentabilidade ao investir em FIIs por conta própria!

Eu diria, inclusive, que a clareza de investimentos em FIIs que ela vai te passar pode render MUITO MAIS do que qualquer diquinha para você no longo prazo.

Você pode acompanhar ela apertando aqui!

E você pode enviar qualquer dúvida sobre esse artigo ou sobre a aula para a gente por e-mail, através do endereço [email protected]!

Nosso time vai adorar te ajudar!

E, com isso, me despeço por hoje!

Um forte abraço e bons investimentos!

Antonio Stein