Quanto rende R$ 1 milhão investido em fundos de investimento imobiliário (FII)

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) são uma das formas mais atrativas de investimento no mercado brasileiro. Trata-se de um instrumento de investimento que aproveita a alta valorização dos imóveis, gerando rendimentos para os investidores. Mas você sabe quanto rende R$ 1 milhão em FII?

Neste artigo, falaremos sobre o que são fundos imobiliários, quais são seus componentes de retorno, quais variáveis afetam o rendimento de um FII e daremos algumas dicas de como maximizar seus retornos e minimizar os riscos. Além disso, ajudaremos você a calcular o rendimento de R$ 1 milhão em FIIs.

Continue com a gente. Boa leitura!

O que são FIIs?

FIIs são fundos de investimento imobiliário que reúnem recursos de investidores para a aquisição ou aluguel de imóveis. Estes fundos seguem a estrutura de um condomínio, onde cada investidor é um cotista, detentor de uma cota proporcional ao montante investido. O FII é administrado por uma instituição financeira que se responsabiliza por gerir os recursos e manter a estratégia de investimento.

Essa é uma estratégia para quem gostaria de investir no ramo imobiliário, mas não gostaria de comprar imóveis diretamente. Dessa maneira, os encargos com a venda e aluguel dos imóveis fica diretamente por conta da instituição que gerencia o FII.

Além disso, os FIIs são obrigados por lei a distribuir 95% do seu lucro para os cotistas, fazendo com que sejam uma opção para aqueles investidores que gostariam de receber uma renda passiva mensal.

Vantagens e desvantagens de investir em FIIs

Investir em FIIs oferece diversos benefícios para o investidor. Entre eles podemos destacar a possibilidade de obter rendimentos mensais, diluição de risco e acesso a imóveis de alto padrão.

Por outro lado, é importante ressaltar que os FIIs também possuem algumas desvantagens, como a volatilidade das cotas, incidência de impostos na venda de cotas com ganho de capital e a possibilidade de perda do capital investido.

Entendendo o retorno dos FIIs

O rendimento obtido em FII é composto por duas partes: rendimentos mensais e valorização das cotas. Nesta seção, iremos entender como esses dois componentes podem fazer com que você obtenha bons retornos ao investir neste tipo de ativo. É importante frisar que, por ser um investimento de renda variável, não há garantia de que suas cotas irão se valorizar.

Componentes do retorno: rendimentos mensais e valorização das cotas

Os retornos dos FII são compostos principalmente por dois componentes: rendimentos mensais e valorização das cotas.

• Rendimentos mensais:

Os rendimentos mensais são a principal fonte de retornos para os investidores em FII. Os FIIs geram rendimentos por meio da locação dos seus imóveis e por meio de investimento em títulos sobre o mercado imobiliário. Esses rendimentos são distribuídos entre os cotistas a cada mês.

Por lei, eles são obrigados a distribuir 95% do seu lucro com os cotistas, fazendo com que seja interessante para aqueles investidores que procuram receber uma renda passiva mensal. Apesar disso, não há garantia do valor dos proventos distribuídos, podendo variar sempre (tanto para mais quanto para menos).

• Valorização das cotas:

Além dos rendimentos mensais, os FIIs podem se valorizar ao longo do tempo, em função da valorização dos seus ativos. Quanto maior a demanda por imóveis, maior a valorização das cotas.

Como são determinados os rendimentos?

Os rendimentos dos FIIs podem ser determinados por diversos fatores, como:

• Aluguel de imóveis: os FIIs que possuem imóveis utilizam-os para gerar renda por meio de aluguel, captando recursos mensalmente e distribuindo com os cotistas;
• Arrendamento de imóveis: é um contrato no qual o contratado cede ao contratante o uso de um bem por um determinado período, mediante um pagamento (geralmente mensal);
• Construção de imóveis: os FIIs também podem utilizar os seus recursos para incorporar e construir novos imóveis, vendendo-os depois e lucrando com o negócio;
• Aquisição de títulos de renda fixa: os fundos adquirem papéis e títulos atrelados ao mercado imobiliário, como LCIs e CRIs, que gerem retorno mensal na forma de juros;
• Aquisição de cotas de outros fundos imobiliários: o fundo imobiliário adquire cotas de outros FIIs, proporcionando o acréscimo na rentabilidade do fundo.

Essas são algumas formas de os FIIs gerarem rendimentos mensais para seus cotistas. Lembrando que, por lei, os fundos são obrigados a distribuir 95% do seu lucro em forma de proventos aos investidores.

Como calcular o rendimento de R$ 1 milhão em FIIs

Se você tem R$ 1 milhão e está investindo em FIIs, é possível fazer uma estimativa de cálculo para você ter uma ideia de quanto ganharia de proventos mensais. É importante frisar que rendimento passado não é garantia de rendimento futuro, mas ao avaliar o histórico dos FIIs, é possível ter uma ideia de como o fundo tem se comportado até então.

Usando a média histórica dos FIIs

A forma mais simples de calcular um possível retorno de R$ 1 milhão investido em um FII é considerar a média dos rendimentos mensais históricos. Esses rendimentos são publicados periodicamente pelo administrador do fundo.

Ao analisar os rendimentos históricos, é importante se atentar ao tamanho do ticket do fundo. Ou seja, quantas cotas devem ser adquiridas para investir R$ 1 milhão. O número de cotas varia de acordo com o preço de cada cota. Por exemplo, se o preço da cota estiver em R$ 100,00, serão necessárias 10.000 cotas para um investimento de R$ 1 milhão.

Como os rendimentos são distribuídos mensalmente, é preciso realizar uma projeção de rendimentos mensais para ver o valor aproximado de retorno. Digamos que, neste exemplo fictício, o fundo distribua R$ 1,00 por cota na forma de dividendos. No caso de possuir 10.000 cotas, você receberia, em média, R$ 10.000 mensais de renda passiva.

Lembrando que este é apenas um exemplo fictício e cada investimento deve ser analisado individualmente. Para isso, entre em contato com o nosso time de especialistas em wealth advisor para criar a estratégia que seja ideal para o seu perfil de investidor.

Considerando diferentes cenários de mercado

Uma vez que os fundos imobiliários são investimentos de renda variável, o rendimento obtido depende do desempenho do mercado imobiliário. Por esse motivo, é importante que se leve em conta as flutuações do mercado antes de calcular o rendimento de R$ 1 milhão investido em FIIs.

Uma forma de considerar essas variações é usar cenários de mercado. Ou seja, definir cenários otimistas, neutros e pessimistas e, com base neles, calcular a expectativa de rendimento. Assim, diferentes contextos de mercado são considerados para obter um retorno realista.

Além disso, é interessante levar em conta fatores como a volatilidade dos preços das cotas, a composição das carteiras dos FIIs e a qualidade dos ativos que compõem os fundos. Isso também contribui para o cálculo mais preciso da rentabilidade.

É importante frisar que, apesar de todos esses cálculos, não é possível prever o futuro, ou seja, imprevisibilidades de mercado podem acontecer. Por isso, é importante ter uma estratégia de investimentos bem definida para que você minimize os riscos. Nossos especialistas em wealth advisor podem ajudar você!

Variáveis que afetam o rendimento

Ao investir em um fundo de investimento imobiliário (FII), os investidores devem estar cientes dos fatores que afetam a rentabilidade do investimento. Estas variáveis podem ser divididas em três categorias principais: tipos de FII, gestão de desempenho do fundo e fatores externos.

Tipos de FII

Os tipos de FII oferecem a possibilidade de investir em diferentes tipos de ativos imobiliários. Os principais tipos de FII incluem lajes corporativas, shoppings, galpões logísticos, hotéis, residências de aluguel, dentre outros.

Cada um desses tipos de FII tem características únicas que influenciam o seu rendimento. Por exemplo, FIIs que investem em lajes corporativas estão sujeitos a variações de preço derivadas do mercado imobiliário, enquanto FIIs que investem em shoppings estão mais expostos às flutuações do consumo e aluguéis das lojas.

Além disso, a diversidade do portfólio de FII também influencia o rendimento. Investir em um único tipo de FII aumenta o risco, pois todas as variações situacionais estão concentradas em um único segmento. Por outro lado, diversificar os investimentos em vários FII aumenta a probabilidade de obtenção de um rendimento mais estável ao longo do tempo.

Conheça os principais tipos de FIIs:

• Fundos de tijolos: esse tipo de FII investe em imóveis físicos, tanto para construção quanto para compra do empreendimento;
• Fundos de papel/CRI: esse tipo de fundo investe em títulos de recebíveis imobiliários, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e outros ativos atrelados à renda fixa;
• Fundos de fundos (FOFs): investem em cotas de outros fundos imobiliários;
• Fundos híbridos/mistos: podem investir em diversos segmentos, desde imóveis a recebíveis imobiliários e cotas de FIIs.

Gestão de desempenho do fundo

A gestão de desempenho do FII também influencia a rentabilidade do investimento. Um bom gerenciamento do portfólio requer uma análise cuidadosa dos imóveis para determinar quais são os melhores e quais devem ser descartados. Além disso, a gestão também deve considerar a estratégia de aluguel, a manutenção dos imóveis, o tempo de arrendamento e o valor de aluguel, entre outros fatores.

Uma boa gestão também precisa fornecer informações precisas e atualizadas aos investidores, bem como manter as taxas de administração baixas para maximizar os retornos. Outros fatores que influenciam a gestão de desempenho incluem a orientação estratégica do fundo, o plano de investimento e a transparência da administração.

Fatores externos

Os fatores externos também influenciam os rendimentos de um FII. Esses fatores incluem as condições de mercado, a política monetária do governo, a inflação, as taxas de câmbio, as taxas de juros, a conjuntura econômica e as tendências de investimento.

O cenário econômico tem um efeito direto nas decisões de investimento. Por exemplo, durante a crise imobiliária de 2008, muitos investidores optaram por deixar de investir em FIIs, o que levou à redução dos preços dos imóveis e, consequentemente, a uma redução dos rendimentos desses investimentos. Por outro lado, cenários econômicos favoráveis ​​geralmente são acompanhados de altas rentabilidades, pois a demanda por imóveis aumenta e isso gera um aumento dos preços e dos rendimentos.

Comparação com outros investimentos

Investir em Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) pode ser uma ótima forma de obter rendimento a partir de um investimento de R$ 1 milhão. Obviamente, existem outras opções que podem ser consideradas. A seguir, compararemos a rentabilidade dos FII em relação a outras alternativas de investimento.

Rendimento de R$ 1 milhão em renda fixa, ações, etc

Ao compararmos o rendimento de R$ 1 milhão em FIIs com outros investimentos, como renda fixa e ações, é importante lembrar que a análise é feita de acordo com uma média histórica, não sendo possível prever como será o futuro. Além disso, esta comparação não é uma recomendação de investimento, tendo o objetivo de apenas ser um conteúdo didático. Para entender qual é o melhor investimento para o seu perfil de investidor e objetivos financeiros, entre em contato com a nossa equipe de wealth advisor.

Agora, vamos lá!

• Renda fixa

Ao analisarmos a rentabilidade histórica desde 2004 até março de 2022, podemos perceber que o retorno real médio do CDI, ou seja, acima da inflação, foi de 3% ao ano. Isso quer dizer que, ao aderir a este tipo de investimento, você contaria com uma rentabilidade mensal de 0,25%.

Ao investir R$ 1 milhão em CDI, você receberia um retorno de R$ 2.500 mensais.

• Investimentos internacionais por meio de ETFs

Já para investimentos internacionais por meio de ETFs, ao analisarmos de julho de 2008 a janeiro de 2023, podemos perceber que o retorno real anual, acima da inflação, seria em torno de 6% para o ativo VT e 9% para o IVV.

Ou seja, o VT gerou um retorno mensal de 0,5% ao mês, enquanto o IVV gerou 0,75% ao mês. Ao investir R$ 1 milhão em cada um dos ativos, você poderia esperar um retorno de R$ 5.000 e R$ 7.500, respectivamente.

• Renda variável

Ao considerarmos uma carteira diversificada de renda variável, com uma estratégia bem definida, poderíamos esperar algo em torno de 7% de retorno real anual. Neste sentido, o retorno mensal seria aproximadamente 0,6%, o que poderia render R$ 6.000 mensais caso o investimento fosse de R$ 1 milhão.

Lembrando que esses dados dizem respeito à rentabilidade passada, não sendo garantia de rentabilidade futura. Se você quiser saber como investir melhor seu dinheiro, baixe gratuitamente o ebook gratuito e descubra como e onde investir R$ 1 milhão. 

Como vimos num exemplo fictício de FIIs anteriormente, você poderia gerar R$ 10.000 de renda passiva mensal ao investir em um fundo que lhe gerasse R$ 1,00 de dividendos por cotas – isso sem contar a valorização da própria cota.

Riscos associados a cada tipo de investimento

Porém, nem só de flores vivem os investimentos. Veja alguns dos principais riscos associados a cada tipo de investimento.

• Renda fixa

A renda fixa consiste em títulos de dívida emitidos por bancos, empresas e governos. Ao investir em títulos de renda fixa, você emprestará dinheiro a eles por um período de tempo especificado em troca de um rendimento fixo. Os títulos de renda fixa são menos arriscados que os investimentos em ações, mas também tendem a oferecer uma rentabilidade menor. O principal risco deste tipo de investimento é o risco de crédito, ou seja, a possibilidade de o emissor do título não conseguir pagar os juros ou o principal vencimento do título. 

• Ações

As ações são títulos que representam um interesse parcial em uma empresa. Investir em ações envolve um alto grau de risco, pois as ações podem flutuar significativamente em valor, dependendo do desempenho da empresa. No entanto, se o investimento for bem-sucedido, os retornos podem ser muito maiores do que os investimentos em títulos de renda fixa.

Além disso, há o risco de a empresa quebrar e você perder todo o dinheiro do seu investimento.

• FIIs

Investir em fundos imobiliários também apresenta alguns riscos. O primeiro são os mesmos das ações, já que também pertencem à classificação de renda variável.

Além disso, eles possuem o risco de vacância, ou seja, quando o imóvel fica desocupado por muito tempo, não gerando rendimento de aluguel e pagando menos dividendos aos investidores – podendo até comprometer as finanças do fundo.

Ainda, podem apresentar risco de crédito (inadimplência), concentração (alocações focadas em um único setor ou região), de varejo (muito comum em galpões e shoppings, quando há desaquecimento do setor de varejo), entre outros.

Casos práticos: desempenho histórico de alguns FIIs

Para que você possa avaliar se vale a pena investir R$ 1 milhão em FIIs, é importante analisar o desempenho histórico de alguns ativos para efeito de comparação.

Análise de alguns FIIs que tiveram bom desempenho no passado

Como comentamos anteriormente, desempenho passado não é garantia de retorno futuro. Por isso, ao analisar o desempenho histórico de alguns FIIs, é importante que você leve em consideração que, apesar de um fundo imobiliário ter desempenhado bem ao longo dos anos, isso não quer dizer que seguirá assim no futuro.

Vamos analisar o desempenho de alguns FIIs?

• HGLG11

Nos últimos 12 meses, o HGLG11 apresentou um Dividend Yield de 9,14%, ou seja, o retorno por cota foi de R$ 14,70.

Se você tivesse investido R$ 1 milhão neste FII em setembro de 2022, com o preço por cota no valor de R$ 116,70 (valor em setembro de 2022), teria o total de 5.927 cotas. 

Dessa maneira, caso você tivesse mantido o ativo durante os últimos 12 meses, teria recebido, no total, R$ 87.126,90 em rendimentos.

• ALZR11

Nos últimos 12 meses, o ALZR11 apresentou um Dividend Yield de 12,36%, ou seja, o retorno por cota foi de R$ 14,45.

Se você tivesse investido R$ 1 milhão neste FII em setembro de 2022, com o preço por cota no valor de R$ 168,70 (valor em setembro de 2022), teria o total de 8.568 cotas. 

Dessa maneira, caso você tivesse mantido o ativo durante os últimos 12 meses, teria recebido, no total, R$ 123.807,60 em rendimentos.

• RBRY11

Nos últimos 12 meses, o RBRY11 apresentou um Dividend Yield de 13,69%, ou seja, o retorno por cota foi de R$ 13,85.

Se você tivesse investido R$ 1 milhão neste FII em setembro de 2022, com o preço por cota no valor de R$ 104,16 (valor em setembro de 2022), teria o total de 9.600 cotas. 

Dessa maneira, caso você tivesse mantido o ativo durante os últimos 12 meses, teria recebido, no total, R$ 132.960 em rendimentos.

Porém, histórico não é garantia de futuro e, para você ter sucesso nos seus investimentos em FIIs, é necessário possuir uma estratégia clara. Confira nosso e-book sobre como investir em FIIs, além da estratégia que utilizamos para gerir e aconselhar o patrimônio dos nossos clientes.

Dicas para maximizar retornos e minimizar riscos

Ao investir o seu dinheiro, o ideal é adotar estratégias para maximizar seus retornos e minimizar os riscos.

A importância da diversificação

A grande chave para maximizar o retorno e minimizar os riscos ao investir em FIIs é investir em diversos fundos de diferentes tipos. Uma carteira diversificada pode permitir ao investidor obter rendimentos mensais estáveis ao longo do tempo, além de oferecer ganhos de capital por meio da valorização das cotas dos fundos.

Como avaliar e escolher FIIs

A escolha dos fundos adequados ao seu portfólio é fundamental para maximizar o retorno. Aqui estão alguns fatores a considerar na avaliação dos fundos de imóveis:

• Rendimentos: o primeiro item a considerar é o rendimento dos fundos. Os fundos de imóveis costumam ter um rendimento estável, mas é importante investigar a história dos rendimentos de cada fundo antes de investir;
• Histórico de desempenho dos ativos: o desempenho de um FII está diretamente relacionado à qualidade dos ativos do fundo. É importante verificar a qualidade dos ativos do FII, bem como seu desempenho em relação a outros ativos no mercado;
• Taxa de administração: outro fator importante a considerar é a taxa de administração do fundo. A taxa de administração cobrada pelo fundo pode afetar diretamente os retornos do investimento;
• Gerenciamento: é importante avaliar a gestão do fundo. É essencial escolher um fundo gerenciado por uma equipe de profissionais experientes e qualificados.

Monitoramento e reavaliação do portfólio

É importante manter um olho atento no seu portfólio e realizar uma reavaliação a cada período de tempo. É essencial monitorar os fundos e os ativos em que você está investindo para verificar se o seu portfólio está alinhado com seus objetivos de investimento.

Finalmente, é importante rever os objetivos de investimento a cada reavaliação. Se os objetivos de investimento mudarem, é recomendável adaptar o seu portfólio de acordo. Se necessário, você pode vender alguns fundos para reinvestir novos recursos nos fundos mais adequados.

Por isso, conte com o acompanhamento de um consultor financeiro para que seus investimentos estejam sempre alinhados com os seus objetivos.

Implicações fiscais dos rendimentos de FIIs

Ao investir em FIIs, é importante estar atento à tributação deste tipo de ativo.

Tributação dos rendimentos distribuídos

A tributação dos rendimentos distribuídos aos cotistas de Fundos de Investimento Imobiliário é isenta. Ou seja, os rendimentos recebidos de FIIs não são tributados.

Tributação na venda de cotas com ganho de capital

Por outro lado, há tributação nas movimentações de fundos imobiliários quando há lucro na operação. Ou seja, se você vender um FII e obtiver ganho de capital, deverá pagar 20% de Imposto de Renda sobre esse valor.

Além disso, também há a cobrança da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL). Essa taxa é de 9% e é calculado sobre o lucro líquido do FII, sendo cobrada trimestralmente pela administradora do fundo.

Conclusão: o potencial e cuidados ao investir R$ 1 milhão em FIIs

Investir R$ 1 milhão em fundos de investimentos imobiliários (FIIs) é uma maneira de obter retornos consistentes sobre o investimento. Os FIIs oferecem aos investidores a possibilidade de ganhar rendimentos mensais, bem como um potencial de valorização das cotas.

Recapitulação dos pontos principais

Para obter os melhores retornos possíveis ao investir R$ 1 milhão em FIIs, é importante considerar alguns fatores-chave. Primeiro, os investidores devem entender como são determinados os rendimentos dos FIIs e quais são os componentes do retorno.

Em seguida, é importante avaliar os tipos de FIIs disponíveis no mercado para encontrar o que melhor se adapta às suas necessidades de investimento. Além disso, é importante considerar os diferentes cenários de mercado que podem afetar o rendimento.

Finalmente, é fundamental possuir uma estratégia de investimentos e diversificar os investimentos para que rendam o máximo possível com o menor risco.

Considerações finais sobre a expectativa de rendimento

Com todos esses fatores em mente, os investidores precisam ter em mente que, apesar dos rendimentos passados, não existe garantia futura. Os rendimentos dependerão do tipo de FII, bem como da gestão do fundo, entre outros fatores.

Por fim, para obter os melhores retornos possíveis ao investir R$ 1 milhão em FIIs, é importante avaliar bem os riscos e os benefícios antes de tomar uma decisão. Com uma análise adequada, os investidores podem esperar obter um retorno sobre seu investimento adequado à sua estratégia.