Como Investir em Imóveis: O Guia Absolutamente Completo (Parte II)

investimentos imobiliarios

Você já se sentiu totalmente perdido quando ouve alguém falando sobre investimentos imobiliários?

As chances de a resposta ser “sim” são consideráveis.

Isso ocorre porque, por questões culturais, o brasileiro adora investir em imóveis.

Esta é uma das classes de ativos que a maioria dos brasileiros investe quando pensa na sua independência financeira.

Muitos sonham com o dia em que irão conseguir juntar dinheiro e começar a investir em imóveis, sem saber que é possível investir nessa classe de ativos mesmo com pouco dinheiro.

Parece contra intuitivo, eu sei.

Mas é plenamente possível de se montar uma carteira diversificada de investimentos imobiliários com pouco capital.

Foi pensando nisso que resolvi escrever sobre investimentos imobiliários, em parceria com meu amigo Guilherme Enck, da URBE.ME.

Na parte I dessa série sobre como investir em imóveis, você foi apresentado às principais estratégias do investimento “tradicional” em imóveis e a uma incrível forma de investir em imóveis: os fundos imobiliários.

Agora é hora de você aprender mais 3 poderosas maneiras de se investir em imóveis!

Lembrando que esse post foi escrito em cima deste aqui, postado mês passado no URBE.LAB.

Continue lendo para aprender coisas como…

  • Como investir em imóveis indiretamente, através de ações
  • Como investir em títulos de renda fixa ligados ao setor imobiliário, que podem render bem mais do que títulos públicos
  • O formato de investimento que está revolucionando o mercado
  • Como realizar investimentos imobiliários em incorporações, com pouco dinheiro

Gostou?

Então nos ajude a espalhar esse texto, compartilhando-o na sua rede social favorita:

INVESTIMENTO EM IMÓVEIS ATRAVÉS DE AÇÕES DE EMPRESAS DO SETOR IMOBILIÁRIO

investimentos imobiliarios

Talvez você não saiba, mas é possível de se investir, indiretamente, no mercado imobiliário através da compra de ações!

Como?

Simples: basta adquirir papéis de empresas do setor imobiliário.

E a possibilidade de escolha é bem grande, variando desde empresas que controlam shoppings centers, passando por incorporadoras e até em companhias cujo negócio seja o trade de terras agriculturáveis.

De forma similar aos fundos imobiliários, estas ações possuem liquidez e podem ser adquiridas do conforto da sua casa.

Igualmente, também, é a forma de lucro: é possível ganhar dinheiro com o recebimento de dividendos e juros sobre capital próprio e, também, obter ganhos de capital com a venda dos papéis.

Existe, inclusive, um índice de ações específico das empresas ligadas à atividade imobiliária: o Imob.

Como você pode ver no gráfico abaixo, as empresas do setor têm sido bem castigadas por conta do fraco momento da economia brasileira:

imob

Fonte: exame.com

Como podemos analisar com uma breve passada de olhos, o comportamento do índice Bovespa (Ibovespa, em azul), é superior ao comportamento do Imob (em vermelho), nos últimos 5 anos.

Esse resultado é reflexo, sobretudo, da escassez do crédito, elevação dos juros e redução do poder de compra da população, variáveis que influenciam negativamente o setor imobiliário.

A trajetória de preços das empresas do setor, negativa, é um mero reflexo do resultado operacional delas que, na média, está caindo bastante trimestre pós trimestre.

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VANTAGENS DO INVESTIMENTO ATRAVÉS DE AÇÕES DE EMPRESAS DO SETOR IMOBILIÁRIO

investimento em imoveis atraves de acoes

Essa modalidade de investimentos possui vantagens muito parecidas com a de se investir através de fundos imobiliários, por conta da semelhança operacional: para investir deste jeito, basta ter um computador conectado à internet, uma conta numa corretora e dinheiro nesta conta.

Vamos a elas:

#1 –FACILIDADE NA FORMAÇÃO E DESMOBILIZAÇÃO DA CARTEIRA

Diferentemente das maneiras tradicionais de se investir em imóveis, o investimento através de ações de empresas do setor possui bastante liquidez.

Isso facilita a formação e alienação da carteira de investimentos!

#2 – FACILIDADE DE INVESTIR QUANTIAS PEQUENAS

As ações costumam ser negociadas em lotes de 100 papeis.

O preço das ações do setor imobiliário varia, mas não costuma exceder uma faixa de R$ 20,00.

Assim, com pouco mais de R$ 2.000,00 você consegue investir praticamente em qualquer empresa do setor.

#3 – FACILIDADE DE DIVERSIFICAÇÃO

Assim como os fundos imobiliários, através de investimentos em ações do setor imobiliário você consegue diversificar bastante sua carteira.

A possibilidade de formar uma carteira composta por construtoras, empresas de intermediação imobiliária e exploradoras de imóveis é bem factível.

Definitivamente, é uma forma de se investir em imóveis que oferece uma diversificação bem maior do que comprando imóveis por conta própria.

#4 – MENORES CUSTOS DE TRANSAÇÃO

Tal qual o investimento através dos FIIs, aqui o investidor paga apenas uma taxa de corretagem não superior a 0,5% sobre o valor movimentado.

Em algumas corretoras, inclusive, essa taxa pode ser ainda menor.

DESVANTAGENS DO INVESTIMENTO ATRAVÉS DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS

desvantagens do investimento em acoes

#1 –(BEM) MAIOR VOLATILIDADE

No primeiro artigo da série, comentei que os FIIs (fundos imobiliários) são ativos voláteis.

Entretanto, a volatilidade das ações do setor é bem maior que a dos fundos imobiliários.

Como comentei ainda neste artigo, o desempenho das empresas deste setor depende de uma série de variáveis internas (boa gestão, boa estratégia operacional) e externas (juros futuros, crédito ao consumidor, PIB, etc)…

Assim, o “vai e vem” dos preços das ações, no curto prazo, é bem grande.

Isso reflete bem uma máxima de Benjamin Graham, professor mais notório de Warren Buffett:

“No curto-prazo, o mercado é uma máquina de votação, mas no longo-prazo o mercado é uma balança”.

Resumindo: esteja preparado para lidar com essas oscilações de curto prazo antes de comprar ações do setor 😉

#2 – RISCO DE GESTÃO

Ao realizar investimentos imobiliários através de empresas do setor, você está terceirizando totalmente a gestão.

Você está se tornando acionista da empresa e, como todos os demais acionistas, depende de uma boa equipe operacional no comando da empresa e de bons resultados empresariais para auferir lucro.

Portanto, sugiro que você sempre faça uma boa analise das empresas a se investir antes de realizar o investimento.

Consulte um consultor ou gestor de investimentos.

MINHA VISÃO SOBRE O INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO ATRAVÉS DE AÇÕES DO SETOR

Francamente, eu gosto de separar bem as coisas.

Não sou favorável à compra de ações do setor imobiliário SE o seu objetivo for investir em imóveis.

Tanto é que na organização da minha carteira pessoal (e dos meus clientes) eu considero ações de empresas do setor imobiliário como “investimento em ações”, não como “investimento em imóveis”.

Entretanto, não deixa de ser uma forma simples de se ter exposição ao mercado imobiliário.

Portanto, não poderia ignorá-la nesse guia.

INVESTIMENTO EM CRÉDITO IMOBILIÁRIO

investimento em credito imobiliario

Esta é uma maneira ainda mais diferente de se investir em imóveis.

Ela consiste na aquisição de títulos de renda fixa lastreados em créditos imobiliários, como:

  • Letras de Crédito Imobiliário (LCI)
  • Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI)
  • Letras Hipotecárias (LH)

Todos estes títulos contam com isenção de imposto de renda para pessoas físicas, assim como o rendimento mensal dos fundos imobiliários.

Essa é a grande vantagem destes títulos, em relação a outros instrumentos de renda fixa, como os títulos públicos.

Entretanto, é sempre bom deixar bem claro que essa isenção pode ser revogada a qualquer momento.

O próprio ex-ministro da fazenda, Joaquim Levy, já havia sinalizado que estes títulos devem ser as próximas “vítimas” do IR.

Mas não se preocupe: se revogarem esta isenção, aqueles que já aplicaram em qualquer um desses títulos não serão afetados (somente quem aplicar dali em diante, por conta do principio jurídico do direito adquirido).

Explicado isso, vamos agora conhecer melhor cada um destes títulos!

LCI

As Letras de Crédito Imobiliário são títulos emitidos por bancos, com o intuito de financiar empresas do ramo imobiliário.

Investir em LCI significa emprestar dinheiro ao banco para que ele, por sua vez, o empreste para alguma empresa do setor de habitação.

Trata-se de uma aplicação muito similar ao CDB.

A grande diferença é a isenção de IR e o lastro imobiliário.

A rentabilidade de uma LCI varia de caso a caso, mas na maioria das vezes elas são pós-fixadas e atreladas ao CDI.

Além da isenção de IR, as LCIs são garantidas em até R$ 250.000,00 pelo fundo garantidor de crédito.

E o que isso significa?

Que se você investir em uma LCI emitida por uma instituição financeira e essa instituição for liquidada (em um português bem claro: se ela quebrar), você é reembolsado em até R$ 250.000,00).

Isso reduz muito (para ser franco, torna quase nulo) o risco do investimento nessa classe de ativos.

CRI

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários são títulos emitidos por securitizadoras, e consistem numa promessa de pagamento.

Então, ao investir numa CRI, você está adquirindo o direito de receber o fluxo de pagamentos de quem tomou o crédito imobiliário (incorporadoras e imobiliárias, por exemplo).

Diferentemente das LCIs, a rentabilidade destes títulos costumam estar atreladas ao IGP-M, IPCA ou TR, e podem ser muito atrativas.

Destaco três problemas destes títulos que precisam ser considerados por você:

  • Baixa liquidez
  • Risco de crédito maior
  • Sem garantia do FGC

Como em finanças existe a famosa relação de risco x retorno, as CRIs costumam ter rentabilidades maiores do que as LCIs…

LH

Letras hipotecárias são títulos de renda fixa lastreados por créditos garantidos por hipoteca.

Elas são emitidas por instituições financeiras que emprestam dinheiro ao SFH, o Sistema Financeiro de Habitação.

Em suma, é um instrumento utilizado por companhias hipotecárias, bancos, sociedades de crédito imobiliário, etc., para captar recursos com a finalidade de financiar linhas de crédito habitacional.

A aplicação inicial nessa classe de ativos é relativamente alta, de cerca de R$ 20.000 e, assim como as CRIs, as LHs não possuem garantia do FGC.

Portanto, é um tipo de ativo bem menos popular no mercado financeiro.

MINHA VISÃO SOBRE O INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO ATRAVÉS DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO

Assim como meu comentário sobre o investimento em imóveis através de ações do setor imobiliário, preciso ser franco aqui: não considero o investimento em crédito imobiliário uma boa alternativa de investimento em imóveis.

Leia bem: não os considero como uma alternativa de investimentos EM IMÓVEIS.

Entretanto, incluir um pouco de crédito imobiliário pode ser muito bom para a sua carteira de investimentos com objetivo de independência financeira.

Por serem títulos privados, eles geralmente pagam mais ao investidor do que os títulos públicos.

Claro que o risco, por sua vez, também é maior…

Mas tudo é uma questão de análise bem feita e diversificação de carteira 🙂

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INVESTIMENTO ATRAVÉS DE CROWDFUNDING IMOBILIÁRIO

crowdfunding

Um dos grandes benefícios do desenvolvimento tecnológico e da internet foi a queda de limitações técnicas que barravam a criação de novos modelos de investimentos pulverizados, simplificados e rentáveis.

O conceito de crowdfunding, símbolo desse paradigma, desenvolveu-se com empresas de doações coletivas, com plataformas como o Catarse e Kickstarter.

Com o tempo, surgiram empresas de crowfunding que permitiam a realização de investimentos em start ups, como é o caso do Seedrs e do Crowdcube.

Mas o maior impacto dos crowdfundings se deu justamente no setor imobiliário.

Tanto nos EUA, como na Europa, surgiram diversas iniciativas para explorar este mercado, como empresas como o Fundrise, a Prodigy Network e o Propery Crowd…

O setor vem crescendo num ritmo gigantesco.

Apenas nos Estados Unidos, em 2014, crowdfundings injetaram US$ 1 bilhão no setor imobiliário!

O maior exemplo de sucesso do modelo é o edifício colombiano BD Bacatá, o maior do país, cuja construção foi financiada exclusivamente via crowdfunding (captação superior a US$ 170 milhões).

Os crowfundings têm um conceito bem simples: tornar o investimento imobiliário acessível a todos.

Há não muito tempo, o investimento em qualquer tipo de imóvel era restrito para grandes investidores, por conta do alto investimento mínimo.

Com o crescimento do mercado de fundos imobiliários, o investimento em imóveis para aluguel se tornou bem mais acessível.

Entretanto, ainda era bem difícil de investir na incorporação de um empreendimento, atividade cuja exigência de capital costuma superar os seis dígitos.

Através do crowdfunding imobiliário, o acesso a esta rentável modalidade de investimentos é estendido a todos.

O Urbe.me é a primeira plataforma brasileira do segmento.

Nela, você consegue realizar investimentos a partir de apenas R$ 1.000,00, adquirindo um título que lhe confere uma participação no VGV (valor geral de vendas) de um empreendimento imobiliário.

Diferentemente dos fundos imobiliários, não há o recebimento de rendimentos mensais por conta dos alugueis recebidos.

A única forma de lucro é com a distribuição de resultados do empreendimento investido.

Conforme as vendas vão sendo realizadas, o investidor começa a receber fluxos de caixa (trimestrais). As vendas costumam acontecer, geralmente, logo depois do período de captação).

Na plataforma online do urbe.me, você consegue conferir cada um dos projetos possíveis de investimento, com informações como rentabilidade estimada, riscos da oferta, garantias ao investidor, etc.

VANTAGENS DO INVESTIMENTO ATRAVÉS DE CROWDFUNDING IMOBILIÁRIO

crowdfunding imobiliario

#1 – PRATICIDADE

O investimento é simples, rápido e 100% online.

Você entra no site, estuda os projetos com captação aberta e escolhe investir (ou não) no(s) projeto(s) que você preferir.

Não é necessário nem abrir conta em uma corretora, uma vez que o investimento é confirmado quando você realizar uma TED bancária.

É similar ao investimento tradicional de imóveis “na planta”, porém com muito mais praticidade, sem se incomodar com a obra ou com os inquilinos.

#2 – FACILIDADE DE INVESTIR QUANTIAS PEQUENAS

O investimento mínimo é bem baixo, de apenas R$ 1.000,00.

E só são permitidos investimentos em múltiplos de R$ 1.000,00.

#3 – FACILIDADE DE DIVERSIFICAÇÃO

Como o investimento mínimo é baixo, você pode diversificar seu investimento nessa classe em diferentes projetos imobiliários.

Acredito que, com o crescimento da plataforma e desse mercado no Brasil, num futuro bem próximo você já conseguirá investir em imóveis espalhados pelo país.

#4 – SEGURANÇA

Ao investir num empreendimento, você adquire um titulo de divida, no formato de contrato de mútuo.

Então, na prática, você vira credor – e não acionista – do empreendimento.

Qual a vantagem disso?

No caso de insolvência da incorporadora por trás do projeto, você conseguirá reaver o capital investido com mais facilidade (ou menos dificuldade).

Ademais, este modelo é regulamentado pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários), que é o órgão regulador do mercado de capitais.

#5 – RENTABILIDADE (EM TESE) SUPERIOR AO INVESTIMENTO TRADICIONAL EM IMÓVEIS

Através da urbe.me, você consegue acesso a investimentos que anteriormente eram restritos apenas aos grandes investidores.

Como esse modelo de negócios elimina vários intermediários, as rentabilidades passadas ao investidor tendem a ser superiores às das outras formas de investimento em imóveis.

Isso não significa, é claro, que elas serão superiores. Até porque é expressamente proibido, no Brasil, fazer qualquer garantia de rentabilidade futura 😉

Os resultados das vendas dos empreendimentos serão sempre apurados trimestralmente, e você receberá sua participação diretamente na sua conta.

DESVANTAGENS DO INVESTIMENTO ATRAVÉS DE CROWDFUNDING IMOBILIÁRIO

desvantagens crowfundnig

#1 – BAIXA LIQUIDEZ

O investimento através de crowdfunding imobiliário não possui liquidez.

Isso significa que, uma vez investido lá, você terá de esperar o empreendimento ser concluído para ter acesso novamente ao seu capital.

Essa desvantagem pode ser facilmente driblada se você criar um bom plano para independência financeira e conseguir deixar uma parcela do seu patrimônio (sugiro que nunca uma parcela relevante) sem liquidez.

#2 – RISCO DE GESTÃO

Sempre que você terceirizar a gestão de seus investimentos (e até quando você mesmo a fizer), você estará correndo esse risco.

Para dirimi-lo, sugiro que você realize uma análise do empreendimento e da incorporadora por trás dele.

No site da urbe.me, você terá todas as informações necessárias para realizar esta análise e diminuir este risco.

Ademais, ele também pode ser reduzido se você promover uma boa diversificação de investimentos nessa classe, como já comentado.

MINHA VISÃO SOBRE O INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO ATRAVÉS DE CROWDFUNDING

Antes de qualquer comentário extra, preciso deixar uma coisa bem clara: eu não ganho nenhuma comissão ou taxa se você investir nessa classe de ativos.

Meu compromisso como fundador e redator do Clube do Valor é sempre ajudar você a desenvolver a sua inteligência financeira.

Ou seja, meu único comprometimento aqui é com o seu sucesso!

Dito isso, o fato é que através do crowdfunding você pode ter acesso ao investimento de incorporações imobiliárias sem precisar, de fato, incorporar.

E isso é uma vantagem incrível, principalmente para o pequeno investidor!

A tendência, se olharmos o mercado norte-americano e europeu é que esse modelo ganhe, aos poucos, fatias significativas no mercado imobiliário.

Mas, é claro, eu sugiro que você não concentre seus investimentos em imóveis nessa modalidade, a não ser que você promova uma boa diversificação e possa lidar com alguns anos com menos liquidez.

E, sempre, absolutamente sempre, faça uma boa analise antes de investir!

CONCLUSÃO: UMA REVISÃO DOS INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS

investir imoveis

“Risco vem de você não saber o que está fazendo” ~ Warren Buffet

Para finalizar esse material sobre investimento imobiliário, preciso lembrar sempre que, para que você alcance a independência financeira, é importante criar uma carteira diversificada em diversas classes de ativos e em diversos ativos dentre as classes.

Nesta série de posts, falei tudo sobre com investir em imóveis.

Dentro desse mundo, eu costumo investir em fundos imobiliários e, agora, também através de crowdfunding (realizei meu primeiro investimento há algumas semanas).

Mas cada pessoa é única e possui características únicas.

Assim sendo, sempre avalie com calma cada opção de investimento, para que você consiga tomar as melhores decisões para o seu futuro.

Lembre-se que, se você não souber o que está fazendo (ou no que está investindo), você estará correndo muitos riscos!

Nunca é demais lembrar que existem oportunidades de ganhos em todas as formas de investimentos imobiliários, cada uma com riscos e potenciais rentabilidades específicos.

Escolha sempre as modalidades que lhe deixarem mais confortável e que se adequarem ao seu perfil de risco e nível de conhecimento.

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Grande abraço,

Ramiro

  • Parabéns, Ramiro!

    Conclusão memorável para um tema tão importante!

    Interessante ver o tópico “crowdfunding” sendo explorado aqui e essa análise honesta sobre os prós e contras do investimento em imóveis.

    Continue gerando mais valor! 🙂

    Forte Abraço e sucesso!

    • Ramiro Gomes Ferreira

      Fala mestre!

      Muito obrigado pela participação e pelo feedback!

      As opiniões de uma pessoa com tanta autoridade no assunto são muito importantes e sempre bem-vindas aqui no CDV!

      Grande abraço e sucesso!

  • Mariano Farias

    Parabéns pelo artigo, Ramiro! Nunca tinha ouvido falar sobre ” crowdfunding”. Achei bem interessante e promissor! Lerei mais sobre este tipo de investimento. Obrigado!

    • Ramiro Gomes Ferreira

      Muito obrigado pela participação, Mariano!

      Confesso para você que eu descobri essa modalidade há apenas alguns meses, e achei muito interessante. Hoje, por ainda não entender muito profundamente toda a dinâmica, invisto um percentual bem pequeno do meu patrimônio pessoal nela e estou ansioso para ver os resultados hehehe.

      Assim que eu estudar mais sobre o assunto, pretendo postar mais conteúdo à respeito.

      Grande abraço!

  • misael da silva

    parabéns por mais uma artigo. Ramiro,
    No caso do FII vc tem algum livro ou curso para indicação, pois estou estudando para investir.
    Qual é o método de avaliação de cada FII,
    Nunca ouvi fala deste tipo de investimento de “Crowdfunding”!!
    Muito obrigado pelo empenho de ensina as outras pessoas.

    • Ramiro Gomes Ferreira

      Fala Misael, tudo bem?

      Muito obrigado pela participação! Existe, ainda, pouco material à respeito de FIIs no Brasil. As três maiores fontes de informação que eu uso para estudar essa classe de ativos são (i) os posts sobre o assunto no HC Investimentos (hcinvestimentos.com/fundos-imobiliarios/), (ii) o fórum do Small Caps ( http://br.advfn.com/forum/advfn/2234977/1) e (iii) o site Clube Fii (http://clubefii.com.br/). Essas são as minhas indicações de conteúdos sobre o tema.

      Crowdfunding é, de fato, uma grande novidade, principalmente no Brasil. O site da urbe.me é bem bacana e a seção “Urbe.lab” (http://urbe.me/lab/) possui bastante material de qualidade sobre o assunto.

      Grande abraço e bons investimentos!

    • Carlos Peixoto M Junior

      Para acompanhar os principais indicadores dos Fundos Imobiliários (FII), aconselho visitar o Funds Explorer https://goo.gl/SfJuRk

  • Alberto Tavares

    Ótimo post.
    Me abriu outras frentes de estudo.
    Obrigado
    Saudacoes
    educacaomaisinvestimento.blogspot.com.br

    • Ramiro Gomes Ferreira

      Fala Aberto! Muito obrigado pela participação! Grande abraço!