Fundos imobiliários de desenvolvimento são mais arriscados do que FIIs comuns.
Diferente de um FII comum de tijolo ou de papel, os FIIs de desenvolvimento possuem algumas peculiaridades que os tornam mais arriscados e imprevisíveis, e por isso eu não invisto neles.
Ao longo das próximas linhas eu vou te mostrar alguns motivos que guiam essa minha decisão. Vamos lá?
Motivo 1 – Imóvel na planta
É possível que você já tenha recebido uma oferta para comprar um apartamento na planta.
Algo como: “Apartamento 2 quartos e suíte, compre na planta e ganhe 40% de desconto!” ou algo parecido.
Mas se o imóvel é tão bom, porque está tão barato?
Porque você está comprando na planta o apartamento, mesmo ainda não estando pronto para morar. Além disso, no próprio negócio que te ofereceram consta: “Previsão de conclusão: daqui 3 anos”.
Assim, é aquela coisa: é possível que dê tudo super certo, e daqui dois anos e meio você já esteja morando nesse apartamento.
Mas também é possível que esse prazo de entrega seja revisado, que problemas estruturais sejam descobertos, que a prefeitura tenha incomodado por conta da ausência de alguma licença, e por aí vai.
É possível que, por conta desses eventos imprevisíveis, a obra tome até mais do que os 3 anos inicialmente propostos.
Esse é o risco: o do próprio desenvolvimento.
No caso, FIIs de desenvolvimento tem a mesma característica. Como os seus imóveis ainda estão em construção, é possível que a obra atrase por conta de fatores imprevisíveis ou que não foram computados no momento da concepção do projeto.
Motivo 2 – E depois de pronto?
Não é porque está pronto que está gerando rendimentos.
Mesmo se o imóvel ficar pronto de fato, não significa que será alugado (no caso de FIIs com foco de desenvolvimento para renda) ou vendido (desenvolvimento para venda).
É possível que o mesmo fique parado, gerando mais despesas do que receitas ao longo do tempo, necessitando mais dinheiro, realizando novas emissões apenas para “parar em pé”.
E isso não é uma questão retórica: já aconteceu no Brasil, e é um risco real que pode afetar os FIIs de desenvolvimento.
Mas talvez você esteja pensando…
E os FIIs de desenvolvimento mais diversificados?
Por mais que a diversificação salve, os riscos individuais ainda existem. Portanto, nada impede que uma ou mais operações deem errado ao longo do tempo.
Além do fato de que o mercado imobiliário funciona em ciclos – se as operações de desenvolvimento não forem suficientemente diversificadas (muitas operações com proximidade geográfica, em mesmo setor, etc) – os riscos permanecem. E a diversificação acaba não conseguindo salvar o investidor do risco.
E essa é a grande questão: o risco.
Fundos de desenvolvimento e incorporação de imóveis possuem características de risco diferentes (e muito maiores) do que FIIs que já estão operacionais. Sejam FIIs de tijolo (com imóveis ocupados por inquilinos), sejam FIIs de papel (com uma carteira bastante diversificadas de títulos), ou fundos de fundos.
Dessa forma, FIIs de desenvolvimento tendem a ser mais arriscados, e dependendo dos seus objetivos é possível que faça sentido você investir neles ou não.
No meu caso, eu não invisto. E você? Me conta aqui nos comentários.
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