melhor fundo imobiliário

Quem nunca sonhou em investir em imóveis? Às vezes pode parecer um desejo distante, mas ele pode estar mais próximo e ser mais viável do que você imagina.

Para quem nunca ouviu falar ou ainda não sabe como funciona, hoje já existem os Fundos de Investimento Imobiliário – popularmente conhecidos como FII – que são uma espécie de “condomínio” de investidores, um conceito aproximado ao de “consórcio”.

Investindo em FIIs, é possível obter todos os benefícios de um bem imóvel, além de desfrutar de vantagens como maior liquidez, por exemplo. Para entender como funciona e descobrir o melhor fundo imobiliário para investir, continue a leitura.

Como funcionam os Fundos Imobiliários (FIIs)?

Os Fundos de Investimento Imobiliários são recursos que reúnem um número X de pessoas investindo seu capital em prol de uma finalidade em comum: o mercado imobiliário. 

Os recursos de investimento dessa modalidade são destinados ao desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, como aquisição de imóveis, construção e projetos imobiliários que ofereçam acesso à habitação.

Em espaços urbanos e também em áreas rurais, esses recursos carecem de investimento para, posteriormente, serem alienados, locados ou fazerem parte de arrendamentos. 

Esse tipo de fundo foi pensado para aquele investidor que deseja diversificar sua carteira e incluir imóveis sem necessariamente precisar investir grandes montantes de capital.

Para fazer parte dos investidores de FIIs, basta adquirir cotas de determinado fundo. É um recurso bastante semelhante à compra de ações, visto que as cotas de FIIs são comercializadas tanto na Bolsa de Valores quanto no Balcão.

Os FIIs podem se parecer muito com investimentos de Renda Fixa, mas a verdade é que possuem alta volatilidade, assim como os investimentos variáveis. 

Dessa forma, é possível comprar cotas durante ofertas públicas ou em negociações no mercado secundário diretamente com outros investidores. 

Com as cotas de investimento, acontece a aquisição de imóveis prontos ou em construção pelos FIIs, com o objetivo de locar ou arrendar o bem, rendendo com aluguéis e valorização imobiliária a longo prazo.

tipos de fundos imobiliários

Entenda os tipos de FIIs e suas diferenças

Antes de descobrir qual o melhor fundo imobiliário, vamos conhecer mais sobre esse ativo? Os FIIs são, de forma simplificada, carteiras de investimento que possuem imóveis ou ativos do setor imobiliário em sua composição.

Podemos classificar os Fundos de Investimento Imobiliário em três categorias diferentes: 

Fundos de tijolo 

O nome pode soar um pouco engraçado, mas os fundos de tijolo são aqueles onde a grande parte do investimento se encontra em imóveis físicos. 

Escritórios corporativos, shoppings centers e galpões logísticos compõem exemplos de investimento possível em fundos de tijolo.

Fundos de papel 

Diferentemente dos fundos de tijolo, os fundos de papel referem-se a papéis de Renda Fixa relacionados ao setor imobiliário, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

Fundos híbridos 

Os fundos híbridos contém o melhor dos dois mundos: possuem na carteira uma mistura de títulos imobiliários, cotas de empreendimentos e, ainda, até mesmo cotas de outros FIIs – conhecidos como fundos dos fundos. 

Quando falamos em fundos de investimento, falamos em um patrimônio total “fatiado” em pequenas porções de mesmo valor – as cotas – que podem ser adquiridas pelos mais variados tipos de investidores. 

Assim, ao investir em FIIs, você se torna sócio do empreendimento, obtendo uma determinada porcentagem dele.

Como calcular o investimento em FIIs necessário para viver de renda?

Viver de renda é um sonho que todo mundo sonha pelo menos uma vez na vida e com os FIIs, é algo que pode, de fato, se tornar realidade.

Existem diversas formas de fazer o cálculo de quanto é preciso investir para obter o retorno necessário em renda e não depender apenas do salário mensal como fonte de renda. 

Uma das formas é encontrar a mediana – um índice um pouco mais atrativo que a média – do dividend yield dos últimos doze meses de um fundo específico, aquele que você deseja aportar capital, e calcular o quanto você precisaria investir, conforme o comportamento do FII, para viver de renda.

A questão dessa prática é que ela consiste em concentrar o capital em um ativo apenas, o que não necessariamente significa que continuará a render o mesmo valor e se comportar da mesma maneira a médio e longo prazo.

Uma das melhores estratégias para calcular investimento em FIIS para viver de renda é, ao invés de analisar o dividend yield de um único fundo, considerar o de uma carteira variada de investimento em fundos imobiliários.

Para entender melhor como fazer isso e quais as vantagens dessa estratégia para o seu bolso na hora de investir, preparamos um vídeo explicativo com todas as informações necessárias, passo a passo, que você confere a seguir.

Como avaliar um fundo de investimento imobiliário?

Por serem pouco burocráticos, acessíveis e oferecerem um potencial de ganhos bastante atrativo e vantajoso ao investidor, o FIIs são considerados excelentes investimentos para se ter em carteira. 

Porém, para render conforme os objetivos e serem de fato vantajosos para determinado perfil de investidor, é preciso que os ativos escolhidos possuam boa gestão e sejam estudados a fundo antes de serem adquiridos.

Selecionamos abaixo alguns dos aspectos fundamentais de avaliação de um FII, antes de você aportar seu capital no melhor fundo imobiliário de acordo com o seu perfil: 

P/VPA (Preço/Valor Patrimonial)

Para descobrir se uma determinada cota está a um valor justo no mercado – ou seja, nem subvalorizada nem supervalorizada – fazemos a divisão do preço da cota pelo valor patrimonial do fundo.

É uma fórmula muito fácil que consiste apenas em dividir o valor patrimonial líquido do fundo (todos os recursos que se encontram sob gestão) pela quantidade de cotas disponibilizadas. 

Depois disso, selecione o valor obtido e divida pelo valor da cota no mercado. Com essa conta, se o resultado estiver acima de 1, a cota está sendo negociada acima do seu valor patrimonial, o que significa, em teoria, maior lucro para o investidor.

De qualquer forma, é imprescindível lembrar que esses dados não são lineares e possuem variações o tempo todo, ou seja, não devem ser vistas como dados sólidos e isolados na hora de negociar ativos. 

Mediana de Dividend Yield

O Dividend Yield, termo financeiro usado para designar rendimentos do dividendo, possui um indicador de mediana que representa a soma dos dividendos pagos pelo fundo no período dos últimos doze meses, dividida pela cotação atual do fundo.

Essa métrica é utilizada para ajudar a entender o comportamento do fundo no pagamento de rendimentos no último ano para os cotistas, oferecendo uma visão mais ampla da gestão de recursos.

como avaliar fii

Diversificação Interna

Existem dois aspectos quando falamos em FIIs: mono e multiativos. 

Enquanto os FIIs monoativos são responsáveis por um foco, como por exemplo, apenas um inquilino que pode passar por problemas financeiros, afetando diretamente o valor mensal da sua renda, os fundos multiativos possuem diversificação interna, ou seja, a chance de impacto na renda mensal pretendida possui menor risco.

Quanto maior a diversificação, menor o risco para o investidor.

Possuir ao menos doze meses de existência

Para que seja uma análise consistente e mais segura ao investidor, é importante analisar o dividend yield dos últimos doze meses para estabelecer um “padrão” de comportamento do ativo. 

Se ele não existe a mais de doze meses, é uma escolha com maiores riscos pela imprevisibilidade.

Tipo de fundo

Quando falamos de tipo de fundo, queremos dizer que cada tipo (de tijolo, papel ou híbrido) oferece um nível de rentabilidade e risco, e que, ao desejar investir, é preciso descobrir qual deles se adequa melhor ao seu objetivo de investidor.

Fundos de Papel, por exemplo, possuem ativos de renda fixa lastreados em dívidas do setor imobiliário. 

O lucro corresponde aos juros pagos pelas empresas e indicam maior segurança. 

Os Fundos de Tijolo, por outro lado, obtêm lucro a partir de aluguéis e arrendamentos, ou seja, depende de fatores externos para render, gerando maior risco.

Estabilidade nos Pagamentos

É importante também ressaltar que se a rentabilidade do fundo depende do aluguel dos imóveis, algumas considerações devem ser feitas a fim de garantir estabilidade nos pagamentos. 

São locatários bem avaliados? Existe demanda por serviço? O valor do aluguel está de acordo com o mercado? – essas e outras perguntas devem ser feitas para garantir que o andamento do investimento seja “redondinho”. 

Outro aspecto importante a ser analisado: a saída de um inquilino pode impactar os rendimentos mensais. 

Se essa vacância impacta apenas 3 por cento da receita imobiliária do Fundo, por exemplo, pouca coisa muda para o cotista. 

O mesmo raciocínio vale para os casos de inadimplência. Se a porcentagem é mais elevada, o risco de impacto é maior.

De forma geral, os ativos não podem ser apenas vantajosos teoricamente, precisam ser de qualidade.

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10 melhores fundos imobiliários para investir em 2022

Todo investidor busca saber qual o melhor fundo imobiliário e quais estão em alta para investir seu capital. Pensando nisso, listamos abaixo os dez melhores FIIS para investir em 2022.

PATL11

O FII chamado Pátria Logística (PATL11) é um fundo de tijolo do ramo de logística que investe em imóveis do tipo galpão na região de Itatiaia, Ribeirão das Neves e Jundiaí, todos localizados no Estado de São Paulo.

Importante ressaltar que 15% dos contratos desse fundo vencem em 2022 e os outros apenas em 2025, por isso seu valor de mercado se encontra descontado, sendo uma ótima oportunidade e um excelente acréscimo à carteira de investimentos para o ano. 

O índice V/VPA desse FII é de 0,73x% e sua mediana DY bate 0,69%.

QAGR11

Quasar Agro é o nome desse fundo de tijolo do agronegócio que investe em centros de recebimento de grãos e centros de distribuição de safras. 

São imóveis muito específicos e especializados e fazem parte de FIIs com bom potencial de crescimento. 

Possui hoje uma mediana de dividend yield (DY) de cerca de 0,76% e um índice P/VPA de 0,82x. É considerado um dos melhores fundos imobiliários para investir!

XPPR11

XP Properties também é um fundo de tijolo, mas do ramo híbrido, investindo em cinco imóveis do ramo de lajes corporativas, educação e hospitais, todos localizados também no Estado de São Paulo. 

Esse é um fundo que exemplifica perfeitamente a ideia de diversificação interna.

O XPPR11 tem índice V/VPA na faixa de 0,79x e mediana DY de 0,74%.

MORE11

O More Real Estate FOF é mais uma opção para quem busca pelo melhor fundo imobiliário. Diferentemente dos citados acima, não é um fundo de tijolos. 

É um fundo de papel que, na verdade, pode ser considerado, como citamos anteriormente, fundo de fundos (FOF). Isso significa que esse fundo investe em outros FIIs de diversos segmentos diferentes.

A sua mediana DY é de 0,81% e o índice V/VPA circula em 0,83x.

BCRI11

Banestes Recebíveis Imobiliários ou BCRI11 é um FII de papel que investe em recebíveis imobiliários, os títulos de Renda Fixa atrelados ao mercado imobiliário. 

A mediana DY desse fundo bateu 1,03% ao mês, o que é um expoente de rendimento excelente. Isso significa que esse fundo pagou mais de 1% ao mês nos últimos períodos de análise. O índice V/VPA ficou na faixa dos 0,98x.

É um fundo de ampla variedade de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), focados principalmente no setor corporativo na região Sudeste do país.

CVB11

O fundo VBI CRI, assim como o BCRI11, também é um fundo de papel que investe em recebíveis imobiliários.

Nos últimos meses, a mediana DY foi de 1,06% ao mês e a relação de preço por valor patrimonial, o V/VPA também esteve em 0,98x.

Esse fundo possui uma ampla gama de CRIs em carteira, que estão espalhadas por todo o país e correspondem a vários segmentos do setor imobiliário, como shoppings, varejo, loteamentos e vários outros.

BBFI11B

BBFI11B refere-se ao FII BB Progressivo, fundo de tijolo que investe em lajes corporativas, ou seja, prédios de escritórios que teve uma mediana DY de 1,17% ao mês, um índice incrível de rendimento para o investidor nos últimos meses.

Além disso, ele tem um desconto muito atrativo, pois sua relação de preço e valor patrimonial, ou seja, o índice V/VPA está em 0,78x.

Esse fundo, diferente dos últimos dois citados, é considerado um pouco mais arriscado, pois não contém exatamente uma carteira com vários títulos, possuindo “apenas” dois imóveis – um situado no Rio de Janeiro e outro no Distrito Federal.

NEWL11

Aqui estamos falando do fundo Newport Logística, um fundo de tijolo que investe em ativos de logística, claro, em três imóveis, situados em Goiânia (GO), Caxias do Sul (RS) e Sorocaba (SP) em diversas áreas de atuação. 

Isso torna esse ativo bastante atraente e é considerado um dos melhores fundos imobiliários por conta da sua diversificação interna, pois são diversos inquilinos que trabalham em diversos setores.

Logo, o rendimento é um pouco menos arriscado para quem pretende aportar o capital nesse tipo de fundo.

O NEWL11 apresentou mediana DY de 0,85% ao mês nos últimos doze meses e índice V/VPA de 0,85x. 

RECT11

O FII Rec Renda Imobiliária, que é também um fundo de tijolo que investe em lajes corporativas, ou seja, prédios comerciais de escritórios, possui diversos imóveis de padrões A, AA e AAA e estão distribuídos em alguns Estados do país, com destaque para a maioria na região Sudeste, principalmente no Estado de São Paulo.

Esse fundo teve uma mediana DY de 0,75% ao mês considerando os últimos doze meses e índice V/VPA também de 0,75x.

RBCO11

Se você deseja investir no melhor fundo imobiliário, também precisa conhecer o RBCO11, o fundo RB Capital Office Income.

Também é um fundo de tijolo que investe em lajes corporativas, com um desconto bastante interessante: apresentou mediana DY de 0,73% ao mês nos últimos meses e tem uma relação de preço e valor patrimonial na métrica V/VPA de 0,52x.

Atualmente, ele possui quatro imóveis de escritórios diferentes espalhados pela cidade de São Paulo.

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Estratégia S-Rank da Clube do Valor para investir em FIIs

Se você acompanha o conteúdo da Clube do Valor, já sabe que a estratégia preferida e mais usada na hora de comprar FIIs é a S-Rank, que utiliza alguns filtros específicos para escolher os fundos mais rentáveis, diversificados e com cotas mais baratas para o investidor.

Mas só usar filtros é garantia de bom negócio e encontrar o melhor fundo imobiliário para investir? Claro que não.

Curso de Investimento em FIIs da Clube do Valor

A Clube do Valor oferece frequentemente conteúdo repleto de dicas para quem faz parte do mercado e quem ainda está dando os primeiros passos em investimentos. 

Para desmistificar o mercado de fundos imobiliários e ter maior segurança na hora de montar sua carteira, o curso de investimento em FIIs ensina tudo aquilo que você precisa saber para traçar uma estratégia eficiente aos seus objetivos, como, por exemplo, viver de renda.

É uma etapa importante para encontrar o melhor fundo imobiliário de acordo com o seu perfil de investidor e objetivos.

Conclusão

Ao buscar o melhor fundo imobiliário, é preciso estar atento e estudar o comportamento do ativo antes de aportar capital. 

Existem diversas estratégias possíveis e uma infinidade de fundos com boas oportunidades de rendimento e que podem levar você de encontro com o tão sonhado desejo de não depender apenas do salário mensal como renda.

Escolha as melhores oportunidades para as suas necessidades e conte sempre com especialistas no assunto, como o time da Clube do Valor, para maximizar ganhos e se tornar um investidor expressivo e capacitado.