A escolha dos ativos que farão parte da carteira dos fundos de investimentos imobiliários (FIIs) pode se basear em estratégias de setores específicos. Entre as possibilidades existentes, então os chamados fundos de logística.

Esses fundos são focados em imóveis que atendem às necessidades de atividades logísticas, o que pode ser uma oportunidade devido às vantagens que ele oferece. Antes de investir, entretanto, é preciso entender melhor como eles funcionam.

Por isso, este artigo apresenta as informações que você deve conhecer sobre os fundos de logística e como funciona essa modalidade de investimento. Confira!

Fundos de logística: o que são e como funcionam esses FIIs?

O que são fundos de logística?

O primeiro passo para entender essa modalidade, é saber que os fundos de logística são fundos de tijolo. Ou seja, a classificação faz parte dos FIIs que investem prioritariamente em imóveis físicos de diversos tipos

No caso do fundo de logística, a estratégia busca selecionar imóveis utilizados como facilitadores logísticos para diversas empresas. Logo, envolvem estruturas voltadas para a movimentação e para o armazenamento de mercadorias, como galpões, armazéns e centros de distribuição.

É importante notar que eles não são um tipo de fundo à parte e, sim, uma estratégia usada para direcionar a alocação de ativos.

Como funcionam esses fundos imobiliários?

Quanto às características dos fundos de logística, é interessante começar entendendo os fundos imobiliários (FIIs). Eles funcionam de forma coletiva e a participação dos investidores depende da aquisição de cotas.

Os recursos são movimentados por um gestor profissional, que se baseia na estratégia aprovada para selecionar ativos e realizar operações. No caso dos fundos logísticos, como você viu, o investimento prioritário é feito em imóveis ligados à estrutura logística

Assim, os rendimentos são obtidos, em especial, pelo aluguel ou arrendamento dos imóveis. Nesse caso, para que as propriedades possam apoiar as atividades logísticas, é comum elas precisem apresentar características como localização privilegiada e acesso fácil às vias de transporte.

Também é comum que os imóveis apresentem metragens maiores, o que aumenta a capacidade de armazenamento. Outra possibilidade é a existência de uma estrutura completa, com área de carga e descarga de caminhões, pátios para frotas, corredores de produtos e outros pontos.

Já o patrimônio do fundo cresce de duas maneiras: pela aquisição de novas propriedades ou pela valorização dos bens. Em ambos os casos, os investidores podem se beneficiar com o aumento no preço das cotas. Porém, tudo dependerá das condições do mercado

Ademais, assim como outros fundos imobiliários, os fundos logísticos devem distribuir a maior parte dos lucros aos acionistas, na forma de dividendos proporcionais. Eles são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, quando cumpridos os requisitos legais. 

No entanto, os ganhos nas vendas das cotas são tributados com uma alíquota de 20% para operações comuns e day trade.

Por que esses fundos existem?

fundos de logística

A existência dos fundos logísticos se justifica pela importância das operações logísticas para empresas, especialmente em um país com dimensões continentais como é o Brasil. Na prática, essas questões estão ligadas ao abastecimento e à distribuição de produtos.

Por meio de centros de distribuição, as fábricas e produtores podem enviar os produtos para locais mais próximos do cliente final, por exemplo. Isso pode ser feito tanto com foco nos distribuidores (como lojas, supermercados, farmácias e outros) quanto para a entrega direta aos consumidores. 

Com a expansão do e-commerce, mais empresas precisam se preocupar com o deslocamento de produtos e a logística de transporte e armazenamento que isso envolve. Os imóveis logísticos ajudam nesse sentido, porque servem de apoio às etapas de movimentação das mercadorias

Além disso, há diversos imóveis logísticos que ajudam a expandir o espaço de atuação do negócio. O aluguel de um armazém, por exemplo, permite que a empresa tenha uma área extra para estocar matérias-primas e/ou produtos finalizados.

Todos os aspectos citados demonstram que o setor pode trazer boas oportunidades, que são aproveitadas pelos FIIs de logística. Como os imóveis desses fundos de investimentos apoiam os serviços logísticos das empresas, isso pode levar a mais demanda e valorização.

Quais são as vantagens dos fundos de logística?

Contar com os fundos logísticos em sua carteira de investimento traz todas as vantagens normalmente associadas a fundos gerais e FIIs. Entre os benefícios, estão:

  • praticidade de alocação, já que as decisões e operações são realizadas por um gestor profissional;
  • acesso facilitado, pois o preço de aquisição das cotas é muito menor que o valor de compra de um imóvel físico;
  • diversificação de carteira, graças à composição variada de portfólio e à exposição a condições diferentes de outros tipos de investimento.

Especificamente, os fundos de logística também apresentam outras vantagens, como o grande interesse por soluções desse setor. Cada vez mais empresas buscam o aluguel ou arrendamento, em vez da compra de bens logísticos, para que possam economizar e escalar as operações.

Se os imóveis tiverem as características ideais e o mercado apresentar um bom desempenho, também há maiores chances de lucros. Com isso, há um potencial de pagamentos maiores ou mais frequentes de dividendos.

Quais são os riscos dos fundos de logística?

Pensando nos riscos associados, os fundos imobiliários de logística apresentam o chamado risco de mercado. Ele envolve a variação de preços que pode acontecer de acordo com a percepção de outros investidores e o movimento do mercado, levando a flutuações nos preços das cotas.

Ainda, é preciso considerar o risco associado ao segmento de logística. Uma queda na demanda por parte das empresas, por exemplo, poderia aumentar a taxa de vacância e afetar o desempenho do fundo. 

Ao mesmo tempo, os contratos de locação dos imóveis desses FIIs costumam ser mais longos, o que tende a diminuir a taxa de vacância. Também há um risco de liquidez menor, pois as cotas são negociadas na bolsa. Portanto, vale considerar todas essas questões ao fazer a análise de risco.

Vale a pena investir em fundos de logística?

fundos de logística

Para saber se o investimento nesses FIIs vale a pena, o mais importante é começar considerando o seu perfil de investidor e seus objetivos financeiros. Como é preciso estar disposto a correr mais riscos, o fundo de logística tende a se alinhar mais aos investidores moderados ou arrojados.

Em relação aos objetivos, esse tipo de fundo pode fazer sentido para quem deseja obter renda passiva, por meio do recebimento de dividendos. Também é necessário observar que o investimento costuma ser mais adequado para o longo prazo.

Caso entenda que esse tipo de FII supre as suas necessidades, é possível analisar as alternativas do mercado para encontrar os melhores fundos de logística. Para tanto, avalie todos os detalhes, desde a lâmina do fundo aos dados sobre a gestão.

Como você acabou de ver, os fundos de logística podem ser oportunidades atraentes para alocar os recursos com foco na estrutura logística e sua expansão pelo país. Contudo, antes de investir, veja se essa alternativa está ligada às suas características, como perfil e objetivos.

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