A bolsa de valores é um ambiente em que são negociados diversos tipos de investimentos. Existem alternativas mais conhecidas pelos investidores em geral, como as ações, mas também podem ter opções mais restritas. É o caso dos Cepacs.

Esse tipo de investimento não é tão divulgado em grandes plataformas, mas pode interessar alguns investidores. Então é preciso conhecê-los para avaliar a alternativa e identificar oportunidades.

Neste conteúdo você aprenderá o que são os Cepacs, como eles funcionam e as principais características desse investimento. Acompanhe!

O que são os Cepacs?

Cepac é a sigla para Certificado de Potencial Adicional de Construção. Trata-se de certificados de valores mobiliários emitidos por municípios brasileiros. Eles são negociados por meio da bolsa de valores brasileira, a B3, e considerados de renda variável.

Esses certificados são referentes ao direito urbanístico adicional no perímetro de uma operação urbana consolidada (OUC). Ou seja, o titular de um Cepac é dono de uma quantidade predeterminada de m² dentro do território da OUC.

Dessa maneira, os certificados podem se valorizar conforme o aumento do preço do m² daquela região em específico. Por isso, para entender o que são os Cepacs, é preciso conhecer as OUCs.

O que são as OUC?

As operações urbanas consolidadas dizem respeito a intervenções realizadas pelo Poder Público em conjunto com outros indivíduos visando transformações urbanísticas em um local. Assim, o município pode ter a ajuda da iniciativa privada, como construtoras, moradores, usuários, etc.

A ideia é delimitar uma área do município, elaborar um plano urbanístico de ocupação e realizá-lo. Logo, o objetivo pode ser implementar uma nova infraestrutura, distribuições de uso, iniciativas de acessibilidade ou densidades permitidas naquele local.

Pode-se pensar na OUC como uma intervenção urbanística realizada por vários agentes, sejam eles públicos ou particulares, de abrangência local. Desse modo, são utilizadas regras mais pontuais e específicas, que não seriam comportadas no plano diretor da cidade.

O próprio Estatuto das Cidades, a lei federal de política urbana n.º 10.257 de 2001, tem uma seção específica sobre a OUC. Nela, estão dispostas todas as regras do assunto. Em especial, o artigo 33 determina as disposições mínimas de uma OUC.

Veja quais são:

  • área a ser atingida;
  • programa básico de ocupação;
  • programa de atendimento econômico e social da população afetada;
  • finalidades da OUC;
  • estudo prévio de impactos;
  • contrapartida dos proprietários e investidores privados;
  • forma de controle da operação;
  • natureza dos incentivos a serem concedidos aos proprietários.

Quando os Cepacs surgiram?

Apesar de o Estatuto das Cidades ter sido publicado em 2001, trazendo a previsão sobre a OUC, as Cepacs só começaram a ser negociadas em 2004. Isso porque o investimento precisou ser regulamentado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

Esse é um órgão estabelecido pelo Governo Federal. Ele tem a finalidade de fiscalizar, normatizar e desenvolver o mercado mobiliários no Brasil. Assim, a CVM se constituiu como uma autarquia, pertencendo à administração pública.

Em uma decisão de 2003, o órgão decidiu que, quando os Cepacs são negociados publicamente, são considerados valores mobiliários. Portanto, precisam passar pela regulamentação e pela fiscalização da CVM.

Já no final daquele ano, ela emitiu a Instrução n.º 401. A norma regulamentou as Cepacs, incluindo as regras necessárias para sua emissão e negociação na bolsa de valores. Dessa forma, todos os certificados distribuídos precisam passar pelo registro na comissão.

Como eles funcionam?

Para entender realmente os Cepacs, é preciso compreender como funciona o processo de criação e distribuição desses ativos. Ainda, você deve saber a que eles dão direito, já que os certificados têm uma característica peculiar.

Confira o passo a passo:

Publicação da lei

O primeiro passo para a criação de um Cepac é a publicação da lei. Nesse caso, uma prefeitura publica a lei municipal criando uma OUC, que você já conhece como funciona. Lembre-se de que a OUC precisa conter a área a ser atingida pela organização para definir o número de Cepacs emitidas.

Registro na CVM e divulgação do prospecto

Com a publicação da lei e a criação dos Cepacs conforme as regras da legislação, essas certidões serão registradas na CVM por um procedimento próprio.

Depois do registro, o município publicará o prospecto, que funciona como um documento referente a todas as regras dos Cepacs específicos. Nele, estão listados os direitos dos titulares, o m² que cada um representa, o número de emissões e outros dados importantes.

Portanto, é esse documento que permite verificar as principais características da Cepac específica. Lembre-se de que cada município pode realizar diversas OUC e cada uma representará diferentes empreendimentos. Isso torna a análise do prospecto fundamental para os investidores interessados.

Leilão na bolsa de valores e negociação no mercado secundário

O próximo passo é o leilão na bolsa de valores. Ele funciona como uma oferta pública inicial (IPO), com a negociação entre emissor e investidores. Logo, quem deseja adquirir os Cepacs nessa data precisa ficar atento ao calendário divulgado.

Após essa negociação em mercado primário, os Cepacs podem ser comprados e vendidos no mercado secundário — com negociações entre investidores. Então o processo é semelhante ao que acontece na negociação de ações.

Utilização dos Cepacs

Por fim, é preciso entender como os Cepacs são utilizados pelo município emissor e pelos seus titulares. Essa é uma questão relevante para identificar os direitos garantidos e as oportunidades oferecidas.

No leilão, os municípios buscam captar recursos para a OUC. Vale ressaltar que a utilização desses valores é vinculada. Isso significa que eles só poderão ser aplicados no âmbito daquela OUC em que os Cepacs foram emitidos.

Já os titulares dos Cepacs possuem os chamados Direitos Adicionais de Construção. Eles são garantias de edificação e utilização do solo que ultrapassam o plano diretor da cidade. É nesse sentido que a OUC é tão importante para os investidores interessados.

Por exemplo, é possível construir ou utilizar imóveis com padrões diferentes da legislação vigente na cidade. Outro direito proporcionado é a regularização de obras que estão irregulares considerando o plano diretor.

Assim, vale mencionar que o Cepac não é um título de dívida em relação ao município ou de participação de lucros. Na verdade, ele concede direitos específicos aos seus titulares, sendo considerado um valor mobiliário.

Quais são as características desses certificados?

Agora que você já conhece o que são os Cepacs e como eles funcionam, é fundamental entender as principais características desses ativos.

Confira a seguir pontos essenciais que os investidores devem saber:

Cotação

Uma característica importante do Cepac diz respeito à sua cotação. Aqui existem dois pontos relevantes: o preço praticado no leilão inicial na emissão do ativo e o preço no mercado secundário.

Sobre o preço de leilão, o município emissor estima o valor do m² na região delimitada como a OUC. Para isso, utiliza-se a avaliação por preços hedônicos, que se baseia em um modelo econômico bastante utilizado no mercado imobiliário.

Dessa forma, o valor considera as características das edificações do local, a população envolvida, a valorização da região, entre outros fatores. Também é aplicada uma estimativa da demanda com base no Direito Adicional de Construção.

Considerando essas questões e a proporção de cada Cepac em relação à OUC, o emissor definirá um preço inicial para o leilão dos ativos. Já no mercado secundário a cotação será definida pela oferta e demanda.

Com isso, quanto mais investidores interessados, maior costuma ser o preço. Por outro lado, se a oferta for maior do que a demanda, a cotação tende a cair.

Nesse cenário, questões como a valorização do m² na região da OUC têm um forte impacto na demanda. Logo, se a projeção e análise indicarem um aumento de preços, a cotação pode seguir a tendência.

Liquidação

O prazo de liquidação diz respeito ao momento em que o vendedor entrega seu certificado ao comprador e os valores da negociação entram na conta do vendedor. No Cepac, esse prazo é D+1 — a partir da data de negociação, a liquidação ocorrerá no dia útil seguinte.

No entanto, vale saber que os valores referentes seguem a cotação da data em que ocorreu a negociação, sem atualização. Também é importante destacar que a liquidação é física e financeira.

Ticker

O ticker na bolsa de valores corresponde ao código alfanumérico utilizado para a negociação dos ativos ou derivativos. Assim, os Cepacs também serão identificados por meio desse código. O ticker é definido por quatro letras, que identificam o Cepac específico, seguidas pelo número 11 e a letra B.

Quais as vantagens do investimento em Cepacs?

Como você viu, os Cepacs são investimentos menos conhecidos vinculados ao setor imobiliário. Eles podem trazer vantagens aos investidores.

Por exemplo, quem conhece o setor e faz uma análise da região correspondente ao Cepac, pode obter lucros com o investimento. Afinal, a possibilidade de valorização se dá em relação àquela localidade, facilitando a definição de expectativas.

Ademais, você já sabe que a negociação em mercado secundário tem uma flutuação livre de preços, conforme oferta e demanda.  Assim, se a área de um Cepac se valorizar ou tiver essa projeção, construtoras, incorporadoras e outras empresas do ramo podem se interessar pela compra.

Isso acontece porque elas poderão realizar empreendimentos na área com mais flexibilidade com base no plano diretor. Nesses casos, é comum que os Cepacs relacionados se valorizem, pois haverá mais demanda.

Se esse for o caso, o investidor poderá vender o ativo por um preço mais alto do que pagou por ele, realizando o lucro. Contudo, tenha em mente que essas informações não são uma indicação de investimentos. Cabe a cada pessoa avaliar se a opção faz sentido para sua estratégia.

Quais são os riscos envolvidos?

Apesar das vantagens que o investimento em Cepacs pode trazer, é muito importante considerar os riscos atrelados ao certificado. O primeiro deles é o risco de mercado, que se relaciona com questões econômicas e políticas.

A oscilação de preços e o interesse de investidores na região imobiliária são influenciados pela situação econômica. Ou seja, a demanda também depende de fatores relacionados ao mercado como um todo.

Mesmo que a região seja interessante para construtoras, por exemplo, elas podem não querer investir em empreendimentos no momento, devido ao cenário econômico. Com isso, pode haver queda de preços devido à baixa demanda.

Ainda, no mercado secundário deve-se considerar o risco de liquidez. Porém, não o confunda com o prazo de liquidação, que ocorre somente após a negociação. Na verdade, ele diz respeito à facilidade com que o investimento é transformado em dinheiro.

Essa questão dependerá do número de interessados no Cepac específico, então considere o volume de negociações e a situação do mercado. Portanto, para analisar os riscos, é preciso verificar o histórico de negociações e momentos do mercado em relação ao certificado.

Como acessar esses certificados?

Após aprender mais sobre essa oportunidade de investimento, você pode se perguntar como fazer o aporte. Antes de investir, no entanto, é preciso determinar se a alternativa é adequada à sua estratégia e fazer uma boa análise.

A sua decisão deve considerar seu perfil de investidor. Ele pode ser conservador, moderado ou arrojado, conforme o seu nível de tolerância ao risco. Também avalie os seus objetivos financeiros e os prazos de cada um para entender se os certificados são adequados.

Além disso, observe as características dos ativos para verificar se eles fazem sentido para o seu portfólio. Em caso positivo, você precisará abrir uma conta em uma instituição financeira, como uma corretora de valores ou um banco de investimentos.

É por meio delas que você terá acesso ao home broker — uma plataforma que permite fazer as negociações na bolsa de valores. Depois, pesquise pelo ticker dos Cepacs desejados, emita a ordem de compra e aguarde o prazo de liquidação para que o investimento faça parte da sua carteira. 

Conseguiu entender o que são os Cepacs, como eles funcionam e suas principais características? Então você pode analisar a alternativa. Para tanto, lembre-se de que todo investimento precisa ser bem analisado, considerando os riscos envolvidos, seu perfil e objetivos.

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