Investir em imóveis físicos de modo acessível, diversificado e prático é possível. É o que acontece quando você escolhe fundos de tijolo para que componham sua carteira. Eles eliminam a burocracia da compra direta de imóveis e não exigem aportes tão grandes quanto a modalidade tradicional.
Ao mesmo tempo em que oferece vantagens, esse tipo de fundo imobiliário exige atenção na escolha. Portanto, você deve conhecer quais são os critérios mais relevantes para ser capaz de selecionar as oportunidades mais adequadas para as suas características.
Neste artigo, você entenderá tudo sobre o funcionamento dos fundos de tijolo e o que fazer para selecioná-los. Continue a leitura e confira!
O que é um fundo de investimento?
Investir de modo individual não é a única alternativa para quem deseja obter rentabilidade no mercado financeiro. Também existe a possibilidade de escolher um fundo de investimento, que é uma modalidade coletiva e que funciona na forma de condomínio financeiro.
Para investir, é necessário adquirir cotas de participação dos resultados. Então, o patrimônio do fundo é movimentado por um gestor profissional. Ele fica responsável por alocar o dinheiro em ativos que sejam condizentes com a estratégia.
O que é o fundo de investimento imobiliário?
Entre os diversos tipos de fundo de investimento, há os fundos imobiliários ou FIIs. Essas alternativas fazem parte da renda variável e têm decisões que são voltadas para ativos relacionados ao mercado de imóveis.
Como você verá em seguida, há mais de um tipo de FII, dependendo de como ocorre a alocação de recursos. Ao investir neles, entretanto, as características de rentabilidade são semelhantes em todos os fundos imobiliários.
A primeira forma de obter retorno é por meio do aumento de preço das cotas de participação. Diante de uma valorização do portfólio do fundo, as cotações tendem a subir. Assim, se elas forem vendidas nesse cenário, haverá lucro.
Além disso, todo FII é obrigado a distribuir parte dos lucros entre os cotistas. Então, é comum que ocorra o pagamento de dividendos de maneira proporcional à participação de cada investidor — mas a frequência pode ser diferente entre os fundos.
Quais são os tipos de fundos imobiliários?
Entender como funciona o fundo imobiliário também exige saber quais são os tipos disponíveis. Entre eles, estão os fundos de tijolo, de papel e fundos de fundos. Os de tijolo envolvem imóveis físicos e você saberá mais sobre eles em detalhes.
Já os fundos de papel priorizam o investimento em títulos e certificados do setor de imóveis. Entre as alternativas, estão letras de crédito imobiliário (LCI), certificados de recebíveis imobiliários (CRI) e letras hipotecárias (LH).
Os fundos de fundos, por sua vez, focam na aquisição de cotas de outros FIIs. Com isso, permitem a participação indireta em diversas alternativas do mercado.
O que é o fundo de tijolo?
Como você viu, os fundos de tijolo estão entre as classificações dos FIIs — e é esse tipo que você poderá conhecer de forma completa, a partir de agora. Na prática, um FII é considerado de tijolo quanto a maior parte dos recursos é destinada a imóveis físicos.
As propriedades imobiliárias podem estar tanto em área urbana quanto em área rural e podem ser comerciais ou residenciais. Portanto, o fundo pode priorizar, por exemplo, prédios destinados a famílias, lajes corporativas, shoppings etc.
Um fundo desse tipo permite que você invista em diversos imóveis físicos, por meio da aquisição de cotas. As estratégias para obter rentabilidade variam com os interesses e com o nível de risco que é considerado tolerável.
Quais são os subtipos dos fundos de tijolos?
Embora o fundo de tijolo já seja uma classificação de FII, ele pode ser dividido em outras categorias. Os subtipos dependem da estratégia adotada em relação aos riscos e considerando o volume de operações que são realizadas.
Na sequência, descubra quais são os subtipos dos fundos de tijolos e entenda como funciona o investimento em cada um!
Fundos de renda
Para começar, há aqueles que são conhecidos como fundos de renda. Eles recebem esse nome porque o foco envolve obter retorno constante com os imóveis, empreendimentos e propriedades que compõem o patrimônio do fundo.
Para que isso seja possível, o mais comum é que as propriedades sejam alugadas ou arrendadas. Assim, cria-se um fluxo financeiro para o fundo que, comumente, reflete em um pagamento mensal de dividendos.
Além disso, é frequente que os contratos sejam mais longos, em especial quando se fala no aluguel de imóveis comerciais. Em fundos com essas características, tende a haver maior previsibilidade quanto aos recebimentos.
Fundos de compra e venda
Outro subtipo disponível é o chamado fundo de compra e venda. Nesse caso, são realizadas mais operações e com maior frequência. Como o nome indica, a estratégia envolve a aquisição e a venda de imóveis, em busca de lucros.
Normalmente, a intenção é adquirir propriedades que estejam com preço abaixo do valor de mercado, mas que apresentem indícios de valorização no futuro. É o caso de fazer compras em um momento de baixa no mercado imobiliário e de realizar as vendas durante o período de alta.
O risco pode ser um pouco maior, por conta da realização de múltiplas operações. No entanto, as decisões são tomadas de maneira embasada, o que ajuda a mitigar os riscos e a encontrar oportunidades.
Fundos de desenvolvimento
Já os fundos de desenvolvimento são focados na construção ou na melhoria de propriedades imobiliárias, com o objetivo de conquistar lucros com as operações. É o caso de fundos que adquirem terrenos e realizam a construção para, futuramente, alugar ou vender os bens.
Os riscos também podem ser um pouco maiores, devido à natureza da operação. Se as obras fugirem do orçamento, por exemplo, a rentabilidade pode ficar comprometida. Para ficar mais tranquilo, é importante contar com gestor qualificado.
Fundos setoriais
Dependendo de como você observa os fundos de tijolos, é possível classificá-los de maneira setorial. Isso ocorre quando existe um foco em comprar, construir e/ou alugar propriedades imobiliárias ligadas a uma área específica da economia.
É o caso de fundos que privilegiam o investimento em imóveis que são alugados por agências bancárias. Ou o que ocorre com um FII que oferece imóveis utilizados por empresas do ramo da saúde ou no setor agropecuário, por exemplo.
Um fundo de tijolo focado pode ser de renda, de compra e venda ou de desenvolvimento. A divisão por setores ajuda quem deseja escolher uma alternativa que seja voltada para um segmento específico. Isso pode trazer exposição indireta aos resultados da atividade.
Por outro lado, os riscos podem ser maiores — já que existe a exposição a um setor específico, reduzindo a diversificação.
Como encontrar e escolher os melhores fundos de tijolo?
Depois de conhecer os principais aspectos sobre os fundos de tijolo, vale a pena entender como escolher entre as alternativas disponíveis. Para tanto, é preciso dar atenção a determinados critérios dos FIIs.
Na sequência, descubra de que forma selecionar os fundos de tijolo que podem oferecer os melhores resultados para você!
Considere seu perfil e seus objetivos
É fundamental saber que, nos investimentos em FIIs, o fundo ideal é aquele que está mais alinhado às suas características. Sendo assim, tudo começa com a identificação do seu perfil de investidor. Ele está relacionado à sua tolerância de assumir riscos e suportar possíveis perdas.
Você pode ser um investidor:
- conservador, com baixo apetite ao risco;
- moderado, com capacidade intermediária de correr riscos;
- arrojado, com alta tolerância aos riscos.
Como o FII faz parte da renda variável, costuma ser mais recomendado para investidores moderados e arrojados. No entanto, a alternativa também pode ajudar a diversificar uma carteira conservadora.
Além disso, pense em seus objetivos financeiros e em suas estratégias de investimento. Caso o objetivo seja obter uma renda passiva no longo prazo, o melhor é priorizar fundos de tijolo que sejam bons pagadores de dividendos.
Avalie a estratégia do FII
Além de considerar a sua estratégia, enquanto investidor, é necessário analisar qual é a abordagem adotada pelo fundo de tijolo. Ela inclui todas as orientações nas quais o gestor se baseia para selecionar os ativos e fazer negociações, se for o caso.
Conhecê-la é importante para verificar o nível de risco associado e também se ela está de acordo com o que você espera atingir com o investimento. Como há diversos fundos de tijolo nas mesmas subcategorias, um dos aspectos que os diferencia é, exatamente, a estratégia.
Busque essas informações junto à gestora e entenda o que significa cada condição, em termos de decisões que serão tomadas. Assim, é possível saber o que esperar diante dos cenários de mercado a cada momento.
Conheça o portfólio de investimentos do fundo
Outro ponto essencial para conhecer sobre o fundo de tijolo é a composição do seu portfólio. A ideia é identificar quais são os empreendimentos imobiliários que fazem parte da carteira, pois isso permite avaliar possíveis riscos e resultados.
Para reduzir os riscos, é indicado que o portfólio seja diversificado. No caso de um fundo de renda, ter imóveis variados — tanto em tipo quanto em localização ou finalidade — pode reduzir os efeitos do aumento da taxa de vacância sobre um deles, por exemplo.
Também é importante analisar características dos imóveis como localização, potencial de valorização, procura no mercado e outros pontos semelhantes.
Saiba como é a atuação da gestão
Conhecer a gestão é mais um aspecto indispensável para escolher um FII entre os fundos de tijolo. Como as decisões são de responsabilidade de um profissional, é preciso que ele seja qualificado e tenha experiência na área.
Isso pode reduzir os riscos e aumentar as chances de sucesso. Também é necessário conhecer características da gestora. Além de saber quais outros fundos ela gerencia e quanto tempo tem de experiência, considere aspectos como a taxa de administração do fundo.
Analise o histórico de desempenho
Antes de adquirir cotas de participação em um dos fundos imobiliários, você ainda deve considerar qual é o histórico consolidado de performance. Embora o desempenho passado não seja garantia de ganhos no futuro, é uma forma de compreender como cada fundo se comporta.
Também é uma maneira de ter uma ideia quanto ao potencial de resultados, o que permite alinhar expectativas e orienta a sua tomada de decisão.
Nessa análise de desempenho, é possível fazer o chamado benchmark, que consiste em comparar os resultados com um indicador de referência. O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) é específico do setor e pode ajudá-lo a entender como o fundo se comporta em relação à média.
Conheça a taxa de vacância
Caso o fundo de tijolo considerado seja de renda, confira qual é a taxa média de vacância que ele apresenta. Esse indicador aponta o tempo médio durante o qual as unidades ficam vagas, entre um inquilino e outro.
A vacância é indesejável porque interrompe o fluxo financeiro. Além de prejudicar o pagamento de dividendos, a situação pode fazer com que as cotas se desvalorizem.
Ao mesmo tempo, deve-se ter atenção. Um fundo de tijolo com uma vacância elevada pode apresentar os resultados por ser ainda muito novo. Em contrapartida, o aumento do índice em um FII já consolidado pode acender um sinal de alerta quanto aos riscos envolvidos.
Opte por montar uma carteira diversificada
Considerando os recursos que você tem disponíveis, é mais interessante usá-los para montar uma carteira de diversos FIIs de tijolo do que investir em apenas uma modalidade.
Para tanto, vale diversificar o conjunto de fundos de tijolo para ter a chance de reduzir os riscos e melhorar os resultados. Porém, isso só será possível ao escolher fundos com características e níveis de risco diferentes.
Nesse cenário, pode ser interessante optar por FIIs de tijolo que apresentem estratégias distintas e complementares. Assim, mesmo que ocorram perdas ou aumento da taxa de vacância em um fundo, os resultados de outros poderão suprir esse desempenho negativo.
Com base em tudo o que você aprendeu, fica claro que os fundos de tijolos são tipos de FIIs que focam em imóveis físicos e propriedades imobiliárias. Considerando seus subtipos e os demais critérios de escolha, é possível selecionar o que estiver de acordo com seu perfil e objetivos.
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