Você já ficou em dúvida se valia mais a pena investir em imóveis físicos ou em fundos imobiliários?

A verdade é que cada um tem seus benefícios e riscos…

Para ajudar você a decidir qual é a melhor opção para seus objetivos financeiros, vamos explorar os benefícios e desvantagens de cada um neste artigo.

Além disso, sugerimos que você baixe gratuitamente a nossa Planilha de Fundos Imobiliários para você descobrir quanto pode receber mensalmente investindo nos melhores FIIs.

Agora sim, vamos começar:

Entendendo os fundos imobiliários

Os fundos imobiliários são um tipo de fundo de investimento em que se aplica em empreendimentos imobiliários, como shoppings, hospitais e prédios comerciais ou ativos relacionados, como CRIs. Eles representam um ótimo meio de diversificar a carteira de investimentos, pois são uma forma de investimento passivo e relativamente simples.

O que são fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários são veículos de investimento que permitem aos investidores adquirirem uma participação no mercado imobiliário. A maioria dos fundos imobiliários é negociada em bolsas de valores e consistem em ações emitidas por empresas que se especializam na compra, venda e/ou aluguel de imóveis. O preço das ações do fundo imobiliário será ditado pela oferta e procura do mercado.

Eles são geralmente geridos por empresas profissionais de gestão de ativos, que fazem a análise dos imóveis, avaliando fatores como localização, preço e qualidade antes de decidir se vale a pena investir neles.

Vantagens dos fundos imobiliários

Os fundos imobiliários oferecem aos investidores a possibilidade de investir em imóveis sem necessidade de se envolver diretamente na administração ou na gestão de tais propriedades.

Desta forma, eles podem ser uma opção para investidores que não possuem tempo e experiência para gerenciar diretamente um imóvel.

Outra vantagem dos fundos imobiliários é que eles são obrigados, por lei, a dividir 95% dos seus lucros com os acionistas. Dessa maneira, eles podem ser uma estratégia utilizada para quem busca uma renda passiva. Para isso que serve a nossa Planilha de Fundos Imobiliários, para você calcular os dividendos que receberá.

Entendendo os imóveis físicos

Os imóveis físicos representam, tradicionalmente, uma das formas mais comuns de investimento. É importante compreender o que são os imóveis físicos, bem como as possíveis vantagens que eles podem oferecer aos investidores.

O que são imóveis físicos?

Os imóveis físicos, também conhecidos como imóveis residenciais ou imóveis comerciais, são patrimônios reais que podem ser comprados e vendidos. Estes patrimônios geralmente são comprados e vendidos como propriedades individuais e incluem imóveis residenciais, como casas, apartamentos e vilas, bem como imóveis comerciais, como edifícios comerciais, lojas, hotéis e outros estabelecimentos.

Vantagens dos imóveis físicos

Os imóveis físicos têm algumas vantagens para os investidores.

Primeiro, os imóveis físicos são patrimônio real, o que significa que eles são mais estáveis e consistentes do que outras formas de investimento. Embora os preços dos imóveis possam variar de acordo com a economia local, a tendência geral é que os preços dos imóveis aumentem com o tempo.

Além disso, os imóveis físicos oferecem diversas formas de geração de renda. Por exemplo, os proprietários de imóveis residenciais podem alugar seus imóveis como forma de geração de renda, enquanto os proprietários de imóveis comerciais podem arrendar os seus para um número de fins diferentes.

Por fim, os investidores podem obter uma grande quantidade de satisfação ao possuir um imóvel físico, pois têm a possibilidade de gerir a propriedade da forma que desejarem.

Comparação entre fundos imobiliários e imóveis físicos

Quando se trata de decidir entre fundos imobiliários e imóveis físicos, uma análise cuidadosa de cada investimento pode ajudá-lo a tomar uma decisão que se adapte às suas necessidades de vida.

Rentabilidade

Quando se trata de rentabilidade, é importante considerar que os fundos imobiliários tendem a oferecer rendimentos mais altos do que os imóveis físicos, pois agregam as rentabilidades dos imóveis de vários proprietários. No entanto, os fundos imobiliários também têm uma volatilidade mais alta, o que significa que há mais risco envolvido. Por outro lado, imóveis físicos tendem a oferecer rendimentos mais baixos, mas também menor volatilidade.

Liquidez

A liquidez é outra característica a ser considerada ao comparar fundos imobiliários e imóveis físicos. Os fundos imobiliários são considerados mais líquidos, pois são mais fáceis de vender rapidamente. Os imóveis físicos, por outro lado, tendem a ser menos ilíquidos e levar mais tempo para serem negociados.

Tributação

A tributação dos fundos imobiliários é diferente da tributação dos imóveis físicos. Os fundos imobiliários são tributados como ganhos de capital, enquanto os imóveis físicos possuem diferentes tipos de tributação, como imposto de transferência de propriedade, sobre o lucro, escritura do imóvel, taxa de corretagem, entre outros.

Diversificação

Tanto os fundos imobiliários quanto os imóveis físicos oferecem diversificação. Os fundos imobiliários permitem que você invista em uma variedade de imóveis em diferentes mercados e regiões, tanto investindo em diferentes FIIs quanto escolhendo FIIs que possuem uma diversificação de seus imóveis propriamente ditos. Os imóveis físicos também oferecem diversificação, permitindo-lhe investir em diferentes tipos de propriedades, como casas, apartamentos e comércios.

Análise de riscos

Vamos trazer agora algumas considerações que você deve se atentar antes de investir em FIIs e/ou em imóveis físicos.

Riscos associados aos fundos imobiliários

Investir em fundos imobiliários não é isento de riscos, pois os títulos são oferecidos ao mesmo tempo no mercado de bens imobiliários e financeiro. Eis alguns deles:

Risco de mercado: ou seja, a volatilidade do mercado. Eles podem sofrer com grandes perdas em um curto período de tempo, além de ser influenciado pela economia em geral.
Risco de crédito: é a possibilidade de suas cotas caírem se houver alguma mudança na qualidade dos títulos que compõem seu portfólio. Por exemplo, se um fundo imobiliário estiver investindo em empréstimos, existe o risco de que esses empréstimos não sejam pagos como esperado, o que afetaria os retornos do fundo;
Risco cambial: isso acontece quando o fundo investe em títulos que estão denominados em moedas estrangeiras. Isso significa que se a moeda em que o título está denominado desvalorizar, o fundo também sofrerá perdas.

Riscos associados aos imóveis físicos

Embora os imóveis sejam considerados investimentos mais seguros, eles também têm alguns riscos associados. São eles:

Risco de mercado: o valor de um imóvel pode variar muito ao longo do tempo, dependendo da localização, do tamanho, das condições de mercado e de outros fatores. Também pode ser afetado pela economia em geral, o que significa que os preços dos imóveis podem cair em tempos de recessão;
Risco de locação: se você estiver investindo em imóveis para alugar, é importante considerar o risco de locação. Isso significa que você pode não encontrar inquilinos para alugar o imóvel, levando a longos períodos de inatividade e a custos adicionais para manter o imóvel;
Riscos legais: se o imóvel for comprado em um país onde existem muitas leis e regulamentações, existe o risco de que o dono do imóvel não possa desfrutar de seus direitos legais de propriedade.

Casos práticos

Para que você visualize os dois investimentos na prática, para decidir qual faz mais sentido para a sua estratégia e perfil de investidor, nós separamos alguns exemplos de ambos os investimentos.

Exemplo de investimento em fundos imobiliários

Para investir em fundos imobiliários, você precisa ter uma conta numa corretora e traçar uma estratégia de investimentos para identificar qual tipo de FII faz mais sentido para alcançar seus objetivos financeiros.

Entre fundos imobiliários, é possível investir em:

Fundo de tijolo;
Fundo de desenvolvimento;
Fundos de compra e venda;
Fundos dos fundos (FOFs);
Fundos de recebíveis imobiliários.

Para fins de diversificação de portfólio, é interessante variar entre diferentes tipos de fundos.

Além disso, você pode escolher fundos dentro de um “mesmo tipo”, mas que possuam uma diversificação neles mesmos, já que um fundo imobiliário pode ter diversos imóveis no portfólio.

Vamos a um exemplo prático:

O fundo de logística HGLG11, em setembro de 2023, está cotado a R$ 161,35.

Caso você tivesse adquirido cotas do fundo um ano antes, em setembro de 2022, teria pago R$ 171,06 por cada cota.

Se você tivesse investido R$ 500 mil, teria em torno de 2.922 cotas desde 2022 (contando que você não fez nenhum novo aporte nos últimos doze meses).

Neste cenário, sua valorização teria caído 5,68%, tendo os seus R$ 500 mil se transformado em R$ 471.600. Porém, neste mesmo período, o retorno por cota dos dividendos foi de 9,11%.

Neste caso, você teria recebido R$ 42.943 de rendimento em doze meses.

Lembrando que este é apenas um exemplo para que você possa seguir para fazer os cálculos dos ativos que fizerem sentido para a sua estratégia, não sendo uma recomendação de investimento. Além disso, é importante frisar que rendimento passado não é garantia de rendimento futuro, podendo ser que estes indicadores se alterem.

Exemplo de investimento em imóveis físicos

Caso você opte por investir em imóveis físicos, há alguns fatores que você deve levar em consideração na hora de entender o rendimento do seu investimento:

Se o valor da compra do imóvel foi financiado e a cota de juros;
Inflação do período.

Por exemplo, se você tivesse comprado um imóvel em 1994 por R$ 500 mil, ajustando a inflação até 2022 (653%), hoje ele valeria em torno de R$ 3.265.000. Ou seja, para obter lucro real na venda do imóvel, você precisaria vendê-lo acima deste valor.

Agora, se você comprou um imóvel e pretende alugá-lo para terceiros, deve levar em consideração fatores como juros do financiamento, gastos com condomínio, entre outros.

Por exemplo, se você comprou um apartamento por R$ 500.000 em 2021, que teve uma inflação de 10,06%, em 2022 seu imóvel valeria em torno de R$ 550.300. Ou seja, para você vender com lucro, precisaria vender acima deste valor.

Outro exemplo é você ter feito um financiamento para adquirir um imóvel para locação. Neste caso, você precisará fazer uma pesquisa da média de aluguel da região para poder cobrar, no mínimo, o valor do aluguel para não ter prejuízos. Além disso, é importante ter em mente que o imóvel poderá não estar locado o tempo inteiro, tendo você que arcar com os custos do imóvel enquanto isso.

É importante lembrar que isso não é uma recomendação de investimento, mas apenas um exemplo didático para que você, juntamente ao seu Consultor Financeiro, possam escolher qual é a melhor estratégia.

Considerações finais para tomar sua decisão

Perguntas a se fazer antes de investir

Ao tomar uma decisão de investimento entre fundos imobiliários e imóveis físicos, é importante considerar diversos fatores. Primeiro, qual o objetivo do investimento? Para ganhar dinheiro de forma rápida e em curto prazo? Ou para construir patrimônio ao longo do tempo? A resposta pode mostrar qual é a melhor opção.

Outras perguntas importantes que devem ser consideradas são: Quanto eu tenho para investir? Eu tenho conhecimento sobre os mercados? Quanto tempo eu posso dedicar a acompanhar meus investimentos? Qual é o meu nível de tolerância ao risco? Estas perguntas são cruciais para decidir qual é a melhor opção para você.

Conselhos de especialistas

Para realizar investimentos mais seguros, é recomendado procurar conselhos de profissionais especializados. Investir em fundos imobiliários ou imóveis físicos envolvem riscos, e é importante conhecer sobre o mercado imobiliário antes de decidir qual é a melhor opção para você.

Um profissional pode ajudá-lo a avaliar suas opções e escolher o investimento que melhor atenda às suas necessidades.