O investimento no mercado americano costuma atrair quem deseja expor o patrimônio a riscos distintos e aproveitar o potencial de resultados no exterior.

Porém, é importante conhecer as alternativas disponíveis. Por exemplo, você sabe o que são reits?

Eles são investimentos ligados ao mercado imobiliário e que podem apresentar benefícios para a sua estratégia.

Porém, é necessário conhecer quais são as suas características antes de tomar uma decisão sobre o investimento.

Tem interesse no setor de imóveis? Na sequência, veja o que são os reits americanos e entenda tudo sobre o funcionamento deles!

O QUE SÃO REITS?

O mercado imobiliário costuma atrair a atenção e o interesse dos investidores em todo o mundo — e não é diferente para o mercado americano.

No país, a negociação dos chamados reits é focada nesse setor.

Sigla para Real Estate Investment Trusts, eles representam empresas que atuam com o investimento imobiliário.

Assim, quem investe nos reits tem direito a participar de parte dos resultados e recebe dividendos.

Essas alternativas da renda variável são relativamente recentes e chegaram à bolsa americana na década de 1960.

Como se expõem às oscilações do mercado, elas apresentam um maior potencial de retorno, mas também apresentam riscos que devem ser considerados.

COMO OS REITS FUNCIONAM?

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Sabendo o que são reits, é interessante entender como eles realmente funcionam.

Em uma analogia, é como se fossem uma combinação do investimento em ações com o investimento em fundos imobiliários (FIIs) no Brasil.

Na prática, investir em reits significa adquirir participação em uma empresa cuja atuação é direcionada para o mercado de imóveis americano.

Essa companhia é criada exclusivamente para adquirir, vender e/ou administrar propriedades, obtendo lucros a partir da execução das atividades.

Parte dos lucros obtidos nos reits são divididos entre os investidores, na forma de dividendos.

Porém, também é possível obter retornos pela valorização da participação na empresa, vendendo-a por um preço superior ao de compra.

Além disso, a tomada de decisão dos reits, em relação aos imóveis, ocorre por meio de um conselho administrativo.

Assim, os integrantes com direito a voto definem em quais imóveis investir e quais estratégias devem ser utilizadas, por exemplo.

QUAIS OS PRINCIPAIS TIPOS DE REITS AMERICANOS?

Embora o funcionamento geral seja igual em todos os reits, há diferenças entre os tipos específicos.

Afinal, considerando as diferentes oportunidades do mercado imobiliário, é de se esperar que exista mais de uma estratégia a ser aplicada.

A seguir, confira os três principais tipos e veja como se dá o funcionamento de cada um deles!

Mortgage reit

No mercado americano, mortgage se refere à hipoteca ou ao financiamento imobiliário.

Eles se referem a dívida assumida em médio e longo prazo, com o objetivo de quitar determinado imóvel.

Desse modo, os mortgage reit investe em títulos e certificados ligados a esse tipo de dívida.

Sendo assim, não são focados exatamente na compra de imóveis, mas na negociação de títulos relacionados.

Equity reits

Enquanto os mortgage reits focam em dívidas e recebíveis do mercado de imóveis, os equity reits são voltados para a aquisição de empreendimentos imobiliários.

Geralmente, a renda é obtida a partir da locação dos espaços, o que ajuda a gerar um fluxo financeiro constante.

O investimento pode ser feito em terrenos, empreendimentos de diversos setores e outros tipos de imóvel.

Hybrid reits

Já os hybrid reits são modalidades intermediárias entre as duas anteriores. Portanto, eles preveem o investimento tanto em títulos e certificados quanto em empreendimentos físicos.

Com isso, podem ajudar a criar uma diversificação mais intensa no portfólio.

Em todos os tipos, vale a pena notar que o mais comum é que exista uma especialização do reit em determinado segmento imobiliário.

Se um equity reit investe em imóveis de hospitais e clínicas, por exemplo, o mais comum é que ele mantenha em oportunidades específicas do setor.

QUAIS AS SEMELHANÇAS ENTRE REITS E FUNDOS IMOBILIÁRIOS BRASILEIROS?

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Conhecendo o funcionamento dos reits e quais são seus tipos, fica claro que eles têm algumas semelhanças com os fundos de investimento imobiliários (FIIs) negociados no Brasil.

O primeiro ponto, naturalmente, é a exposição ao setor de imóveis e seus resultados.

Também há uma diferença entre os investimentos disponíveis.

Perceba que os mortgage reits se assemelham aos fundos de papel, enquanto os equity reits são semelhantes aos fundos de tijolo.

Dessa maneira, há a chance de aproveitar oportunidades distintas, de acordo com os seus objetivos.

Outro ponto semelhante é a distribuição de dividendos.

Alguns FIIs também oferecem os proventos aos investidores de maneira proporcional, especialmente os de tijolo.

QUAIS AS DIFERENÇAS ENTRE REITS E FUNDOS IMOBILIÁRIOS BRASILEIROS?

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Apesar de guardar algumas semelhanças com os FIIs disponíveis no mercado brasileiro, os reits também apresentam diferenças que devem ser consideradas.

Desse modo, você terá condições de definir o que faz mais sentido para a sua carteira.

Para começar, há uma grande diferença nas regras.

Os FIIs brasileiros apresentam algumas obrigações, como número mínimo de cotistas e participação máxima de investidor para que haja a distribuição de dividendos com isenção de IR, por exemplo.

Já os reits têm os dividendos tributados em 30%. Além disso, eles são mais estritos e definem regras específicas, como:

  • Valores mínimos de investimento no mercado imobiliário;
  • Porcentagem mínima de receitas obtidas a partir do setor;
  • Quantidade maior de cotistas após o primeiro ano.

Nos FIIs, a distribuição dos dividendos deve ser de, pelo menos, 95% dos lucros tributáveis, com frequência, no mínimo, semestral.

Nos reits, por outro lado, a obrigatoriedade se refere a apenas 90% desse retorno e é mais comum que tenha uma distribuição trimestral. 

Outro ponto importante é a estrutura de funcionamento. Os FIIs são modalidades coletivas organizadas na forma de fundos, com um gestor profissional responsável pela alocação.

Os reits são como empresas e têm um conselho administrativo que delibera sobre as decisões de investimento.

Também há a questão da volatilidade. Como funcionam como se fossem empresas, os reits são mais voláteis que os FIIs.

Em alguns casos, até operam alavancados. Isso pode aumentar o potencial de ganhos, mas também eleva os riscos existentes.

QUAIS AS VANTAGENS DE INVESTIR EM REITS?

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Considerando que reits e FIIs são diferentes, é interessante conhecer as vantagens do investimento nos ativos americanos.

Com base nessas informações, você terá mais conhecimentos para identificar se a alternativa é adequada para a sua carteira.

Descubra quais são os maiores benefícios de investir em reits!

Exposição acessível ao mercado imobiliário

Como visto, o mercado de imóveis faz parte da estratégia de investimento de diversos investidores.

Porém, isso não significa apenas adquirir imóveis. Com os reits, é possível ter exposição ao setor e aos seus resultados, mas por um valor inicial muito menor que a compra de um empreendimento.

Logo, a alternativa se torna mais acessível, já que não demanda montantes tão elevados de uma só vez.

Por conta disso, ela pode ser interessante para diversos tipos de investidores, inclusive os iniciantes ou os que procuram opções que exigem aportes menores no setor de imóveis.

Pagamento de dividendos

Você também já aprendeu que os reits distribuem dividendos entre os seus investidores de maneira proporcional à participação.

Essa é uma vantagem porque favorece a rentabilidade do investimento, que não depende apenas da valorização do ativo.

Ademais, os dividendos são uma forma de obter renda passiva.

Como o pagamento, normalmente, ocorre a cada trimestre, os valores podem ajudar o planejamento financeiro de quem realiza o investimento.

Nesse caso, o dinheiro pode compor o orçamento ou mesmo ser usado como reinvestimento, aumentando a capacidade de aporte.

Então a distribuição de dividendos pode contribuir, indiretamente, para a construção de patrimônio.

Exposição ao mercado americano

Para o investidor brasileiro, os reits americanos oferecem exposição internacional.

Afinal, os imóveis e títulos são dos Estados Unidos, permitindo aproveitar os movimentos do cenário externo.

Por isso, essa também é uma alternativa para dolarizar parte da carteira.

Como o retorno também está atrelado ao desempenho em dólares, é possível proteger uma parcela do seu portfólio contra as variações cambiais.

Diversificação de carteira

Devido às características dos reits, eles podem ser úteis para a diversificação de carteira.

Por meio deles, você pode diminuir a concentração de recursos em poucas alternativas com o mesmo comportamento.

Isso acontece por diversos motivos, como o extenso portfólio que os reits costumam apresentar.

Com apenas um investimento inicial, é possível se expor a diversos ativos, sejam eles físicos ou financeiros.

Além disso, a exposição ao risco do mercado externo aumenta a descorrelação da carteira.

Lembre-se de que o mercado imobiliário americano está pouco ou nada relacionado aos investimentos no Brasil. Logo, há como aproveitar movimentos externos e se proteger de algumas condições internas.

COMO INVESTIR EM REITS A PARTIR DO MERCADO BRASILEIRO?

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Ao falar no investimento em reits, é comum acreditar que o único modo de se expor a ele é por acesso direto ao mercado externo.

Porém, para que isso seja viável, é necessário abrir uma conta em uma instituição financeira internacional e observar todas as regras do mercado americano.

Também é necessário internacionalizar seus recursos pela conversão cambial, o que pode diminuir sua capacidade de investimento.

Logo, o processo se torna mais burocrático e pode ser menos acessível para determinados perfis de investidores.

Para contornar essas questões, é possível acessar os reits americanos por meio do mercado brasileiro. Uma forma de fazer isso seria pelo brazilian depositary receipt (BDR) ou certificado de valores mobiliários.

Nesse caso, uma instituição depositária adquire os reits no mercado americano e emite certificados com lastro nos ativos, os quais são negociados na bolsa brasileira, a B3.

Porém, são alternativas relativamente novas e que apenas em 2020 ficaram disponíveis para todos os tipos de investidores.

Como consequência, também tendem a apresentar um nível menor de liquidez, o que também deve ser considerado ao investir.

Contudo, também existem outras alternativas para se expor aos reits pelo mercado brasileiro, como os ETFs.

Veja como funciona essa modalidade!

ETFs de índices internacionais

Como forma de acessar os reits pela bolsa brasileira, você pode optar pelo investimento em exchange traded funds (ETFs) atrelados a indicadores internacionais.

Também chamados de fundos de índice, eles funcionam como outros fundos de investimentos.

Desse modo, os investidores adquirem cotas de participação nos resultados e os recursos são movimentados por um gestor profissional.

A diferença para outros fundos é que as escolhas de alocação são determinadas por um índice do mercado financeiro.

Na prática, os ETFs replicam a carteira teórica do indicador, investindo nos mesmos ativos e em uma proporção equivalente. Com isso, conseguem ter um resultado semelhante ao do índice, antes de taxas e impostos.

No caso dos reits americanos, eles passaram a fazer parte do Standard & Poor’s 500, conhecido como S&P 500.

Esse é um dos principais indicadores do mercado dos EUA e inclui as 500 empresas mais relevantes e negociadas do mercado americano.

Os reits se tornaram uma categoria à parte, sendo que existem diversas companhias desse tipo que compõem o índice.

Assim, ao escolher um ETF que espelha o S&P 500, você expõe uma parcela do seu portfólio a esses ativos do mercado imobiliário.

Como as cotas são negociadas na bolsa de valores e são modalidades com uma participação maior que os BDRs por parte dos investidores, por exemplo, as cotas têm maior liquidez.

Então, podem ser escolhas mais interessantes para a sua carteira.

VALE A PENA INVESTIR EM REITS?

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Como você viu, os reits americanos são investimentos ligados ao mercado imobiliário, o que pode ser interessante para quem deseja se expor a esse setor.

Também trazem vantagens quanto ao potencial de resultados e à diversificação de carteira.

Porém, antes de definir se o investimento é adequado, é preciso identificar seu perfil de investidor e seus objetivos. Além disso, é necessário pensar em como você deseja acessar os reits e o que espera conseguir com eles.

Dependendo das respostas, investir em fundos imobiliários no Brasil também pode ser uma alternativa que funcione para você.

Por outro lado, se fizer questão de aproveitar as oportunidades do mercado imobiliário americano, o investimento via ETFs específicos pode fazer sentido para o seu portfólio.

Agora você já sabe o que são reits americanos e como eles funciona. Quer conhecer mais sobre as oportunidades que o mercado imobiliário pode oferecer? Confira uma aula gratuita do curso “Como Investir em Fundos Imobiliários”!